Preguntas sobre el Colegio

Q.  ¿ Cómo puedo llegar al Colegio ?
A.  La Sede del Colegio está situada a tan solo 2 minutos caminando, desde la conocida Palza de España de Palma según el plano adjunto. En la plaza de España tienen parada un gran número de autobuses públicos de la Empresa Municipal de Transportes.

Q.  ¿ Cómo puedo ponerme en contacto con un Administrador de Fincas ?
A.  Acudiendo al Colegio le entregaremos un listado con la relación de algunos Administradores de Fincas, con sus datos profesionales para poder ponerse en contacto directamente con ellos.

Contratos de arrendamiento de vivienda

Q.  ¿ Qué es un arrendamiento de vivienda ?
A.  Se entiende por aquel contrato en el que una persona (propietario) cede a otra persona (inquilino) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Q.  ¿ Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda ?
A.  Los arrendamientos de vivienda se rigen actualmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (L.A.U.). En su defecto, se aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil. Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (BOE 282, de 25 de noviembre).

Q.  ¿Qué contenidos mínimos debe incluir un contrato de alquiler?
A.  Identidad de los contratantes. Propietario: El poseedor del título de propiedad de la vivienda o del derecho a ponerla en alquiler. Inquilino: Quien adquiere el uso de la vivienda. Identificación de la finca arrendada. Duración pactada. Renta inicial del contrato. Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado. 

Q.  ¿ Qué recomienda en especial el Colegio de Administradores de Fincas sobre un contrato de alquiler ?
A.
  Consideramos especialmente conveniente: Formalizar por escrito el contrato de arrendamiento. Comprobar la titularidad registral de la vivienda. Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad. Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario, si lo hubiere. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.

Q.  ¿ Cuál es la duración mínima para un contrato de arrendamiento de vivienda ?
A.  El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden propietario e inquilino, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo. Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

Q.  ¿ Puede el inquilino renunciar a la prórroga ?
A.  El arrendatario o inquilino podrá renunciar a la prórroga manifestándolo de modo fehaciente al propietario con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

Q.  ¿ Puede el propietario excluir la prórroga ?
A.  El propietario o arrendador podrá impedir la prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, al tiempo de celebrarse, que necesitará ocupar la vivienda para sí de forma permanente antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato. 

Q.  ¿ Cúales son los motivos por los que el propietario de una vivienda podrá resolver el contrato de arrendamiento ?
A.  Impago de la renta por el inquilino. Impago de la fianza o de sus actualizaciones. Subarriendo o cesión sin consentimiento. Causar el inquilino daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del propietario. Realizar el inquilino en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Dejar de destinar el inquilino la finca arrendada a vivienda permanente del mismo. Incumplir el inquilino cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

Q.  ¿ Cúales son los motivos por los que el arrendatario de una vivienda podrá resolver el contrato de arrendamiento ?
A.  Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable. Si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

Q.  ¿ Qué es una fianza en un contrato de alquiler ?
A.  La Fianza es un depósito en metálico que debe hacer el inquilino en el instante en que se formalice el contrato de alquiler. La fianza es obligatoria y trata de actuar como garantía para el propietario, de que el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato. La fianza estará en posesión del propietario hasta la finalización del contrato. Una vez agotado el contrato, el inquilino pasará a comprobar el estado en que ha quedado la vivienda y que no quede ningún pago pendiente. Si todo está en regla, el propietario procederá a devolver la fianza en su totalidad. Si ha tenido que utilizar parte de la misma para satisfacer algún pago, deberá devolver el saldo restante.

Q.  ¿ Cúal es el plazo máximo de devolución de una Fianza ?
A.  El plazo máximo para la devolución de la Fianza es de un mes a partir de la finalización del contrato. Si transcurren treinta días sin que el propietario devuelva la fianza, el inquilino puede exigirle el interés legal del dinero.

Q.  ¿ Cúal es la cuantía de una Fianza ?
A.  La Fianza en un arrendamiento de vivienda asciende a una mensualidad de renta. El propietario sólo puede y debe exigir el depósito de una mensualidad en concepto de fianza. Otra cosa es que se pacten, adicionalmente, otro tipo de garantías para asegurar al propietario el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino. La fianza no debe utilizarse para pagar la renta del último mes, sino para hacer frente a los desperfectos o recibos pendientes.

Q.  ¿ Cúal es la finalidad de la Fianza ?
A.  La finalidad de la fianza es el asegurar que el inquilino va a devolver el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló, sin prejuicio, lógicamente, de la depreciación del mismo por el uso. La fianza cubre los desperfectos o la falta de las pequeñas reparaciones a que está obligado el inquilino. Éstos serán observados por el propietario una vez que le hayan sido entregadas las llaves del inmueble y haya finalizado el contrato. El propósito de la fianza no es en ningún caso el de pagar ninguna renta. 

Q.  ¿Cómo se calcula, dónde y cómo se paga la renta?
A.  La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden propietario e inquilino y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes. Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada. El propietario deberá entregar al inquilino recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación de pago por el inquilino como, por ejemplo, la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.

Q.  ¿ Se puede actualizar la renta durante la vigencia del contrato?
A.  Durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar la renta el día que se cumpla cada año del contrato. La actualización se hace aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya experimentado el Índice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores. A partir del sexto año, la renta se puede actualizar libremente en la forma acordada en el contrato, y si no se ha acordado nada, regirá el mismo sistema que durante los cinco primeros años. La nueva renta actualizada será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquél en que se le notifique por escrito la actualización expresando el porcentaje aplicado para la actualización.

Q.  ¿ Puede el propietario pedir un incremento de la renta al inquilino por mejoras en la vivienda?
A.  Salvo pacto en contrario en el contrato, si el propietario hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero más tres puntos porcentuales, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento. El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente al que el propietario notifique por escrito al inquilino el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

Q.  ¿Quién debe pagar los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios y de la vivienda arrendada?
A.  Los gastos de la Comunidad de Propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos, administración y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el inquilino, únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento. Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el inquilino. 

Q.  ¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?
A.  Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido deberá hacerlas el propietario, salvo que los daños hayan sido causados por el inquilino, y sin que por ello pueda elevar la renta. El inquilino está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras. El inquilino tiene la obligación de comunicar al propietario lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al propietario que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el inquilino.

Q.  ¿Puede el inquilino modificar la vivienda?
A.  No, a menos que el arrendatario obtenga un consentimiento por escrito del propietario para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Si el inquilino hace esas obras sin autorización, el propietario puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el inquilino reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al inquilino.

Q.  ¿ Cúales son los derechos de un propietario de una vivienda alquilada ?
A.  El propietario tiene derecho a: * Resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al inquilino. * También podrá resolver el contrato en caso de subarriendo inconsentido, transformación de la vivienda en local de negocio, daño intencionado del inquilino contra la propiedad y por expropiación forzosa, entre otras. * A ser informado y consultado antes de realizar un posible subarriendo. * A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento por el inquilino de alguna obligación que el contrato asume, desde el impago de la renta hasta responder de los desperfectos. * A cobrar puntualmente la renta. * A que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa. * A disfrutar de las obras de mejora de la vivienda que haya hecho el inquilino.

Q.  ¿ Cúales son las obligaciones de un propietario en un contrato de alquiler de vivienda ?
A.  El propietario viene obligado: * A hacer entrega de la vivienda en la fecha convenida. * Desde la fecha de entrega de las llaves el propietario no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida. * A efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido, con las siguientes excepciones: Que el deterioro sea imputable al inquilino. Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causa no imputable al propietario. * A soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble, tributos, cargas, etc., y al pago de los gastos de la comunidad de propietarios salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario. * A entregar al inquilino recibo del pago, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el pago. 

Q.  ¿ Cúales son los derechos del inquilino en un contrato de arrendamiento ?
A.  Los derechos del inquilino son: * Exigir que la vivienda reúna las condiciones de habitabilidad. * Exigir recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza. * A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario. * Los inquilinos con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento. * A ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento. * A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial. * A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el propietario manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita). * A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.

Q.  ¿ Cúales son los derechos del inquilino en un contrato de arrendamiento ?
A.  Los derechos del inquilino son: * Exigir que la vivienda reúna las condiciones de habitabilidad. * Exigir recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza. * A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario. * Los inquilinos con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento. * A ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento. * A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial. * A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el propietario manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita). * A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.

Q.  ¿ Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios se queja al propietario de la vivienda, de que el inquilino está realizando actividades molestas o insalubres en la vivienda ?
A.  El propietario deberá comunicar al inquilino las quejas de la comunidad y procurar que no vuelva a suceder, de lo contrario podrá acogerse a la ley, ya que la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas es causa de resolución del contrato de arrendamiento (LAU, Art. 27.2).

Q.  ¿ Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios se queja al propietario de la vivienda, de que el inquilino está realizando actividades molestas o insalubres en la vivienda ?
A.  El propietario deberá comunicar al inquilino las quejas de la comunidad y procurar que no vuelva a suceder, de lo contrario podrá acogerse a la ley, ya que la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas es causa de resolución del contrato de arrendamiento (LAU, Art. 27.2).


Q.  ¿ Se puede echar al inquilino si el propietario quiere ceder la vivienda a sus descendientes ?

A.  No. El único supuesto en el que se podría extinguir un contrato sin otorgarle la posibilidad de prorrogar hasta los cinco años, es si el propietario hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, que necesita la vivienda para sí mismo antes de cinco años.

Q.  ¿ Puede el propietario entrar sin permiso en la vivienda ?
A.  No, no se puede entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino, o en su defecto de la autoridad judicial competente. La inclusión en la vivienda está tipificada como allanamiento de morada.

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