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CONSULTA

•   Se trata de una comunidad de propietarios compuesta por cuatro bloques de viviendas adosadas (total cuatro bloques, uno con acceso directo desde la vía pública, y los otros tres con acceso desde el interior del recinto comunitario).

•   Se trata de una comunidad con acceso privado a través de puerta automática de vehículos y peatonal.

•   Interiormente cuenta con dos calles de distribución y acceso a las distintas viviendas de los tres bloques interiores: una calle principal (la de acceso, de entrada, que es comunitaria, y respecto de la cual tienen obligación de mantenimiento y conservación todas las viviendas de los cuatro bloques, por partes iguales); y otra calle perpendicular interior, propiedad de los tres bloques interiores (y respecto de la cual se excluye de su mantenimiento y conservación al bloque que tiene acceso desde la vía pública).

•   Los Estatutos expresamente establecen que las viviendas del Bloque A (con acceso de la vía pública) están exentas de la contribución en los gastos de mantenimiento y conservación de la calle interior que es privativa de los bloques B, C y D.

Pero arrastran un problema con las conducciones de agua sanitaria de las viviendas de los bloques B y C, cuyos contadores se encuentran instalados en el exterior de la comunidad, accesibles en el muro perimetral exterior, desde la vía pública.

El caso es que el tramo de las distintas tuberías de agua que surten a las viviendas de dichos bloques se encuentran directamente enterrados en el suelo a lo largo de los viales interiores de rodadura, junto a las aceras, sin canalización ni protección alguna, por lo que vienen sufriendo desde hace años siniestros de pinchazos de tubería de agua y consumo excesivo por alguna vivienda, de lo que se percataron al comprobar las facturas desorbitadas de agua que recibían.

Nuestro planteamiento, a confirmar por el criterio legal de este Colegio, es el siguiente:

1.   Entendemos que pese a que las canalizaciones que surten de agua sanitaria a cada vivienda tendrían en primer término la consideración de instalación privativa considerándola desde el tramo correspondiente al punto de la instalación del contador individual hasta cada acometida a cada vivienda.

2.   Pero que, ya que gran parte del tramo por el que discurren las canalizaciones se encuentra en zona comunitaria (calle principal) y calle privativa de los bloques B, C y D, sobre las cuales cual el propietario no tiene posibilidad de actuación de mantenimiento ni conservación, la reparación que proceda, pese a que sería sobre instalaciones privativas, sería responsabilidad de la Comunidad o los bloques B, C y D en función del tramo de canalización de que se trate, debiendo la Comunidad sufragar el coste de las obras que sean necesarias para garantizar una instalación técnicamente correcta y que salvaguarde la conservación de las tuberías de agua de cada vivienda, ya que la actual situación está generando serios perjuicios a los propietarios que sean afectados por pinchazos en las tuberías y consumos de agua excesivos (ya que Emaya ya ha avisado de que no aplicará tarifa industrial al consumo por avería con origen en dicha causa que se produzca).

Entendemos que el coste de la obra debería ser sufragado a partes iguales entre los propietarios de todos los bloques (respecto del tramo que es propiedad común de todos, vial de entrada principal) y por los de los bloques interiores (B, C y D) el coste de las obras correspondientes al tramo interior privativo de dichos bloques (de cuyo mantenimiento y conservación se excluye a los propietarios del Bloque A), pese a tratarse de canalizaciones de servicios privativos que discurren por zonas comunes.

¿Es correcto el planteamiento?

RESPUESTA

Sebastián Romaguera ya resolvió una consulta similar: https://www.cafbal.com/es/servicios/consultas_asesorias/reparacion-tuberia-privativa_2015-10-05

Por regla general, la doctrina jurisprudencial ha entendido que los tramos de las tuberías que discurren por el interior de las viviendas y que prestan servicio exclusivo a las mismas tienen la consideración de privativas, correspondiendo al copropietario su mantenimiento y conservación.

En cambio, se considerará elemento común el tramo de tubería situado en zona común y fuera de la vivienda, pese a que dé servicio a una vivienda privativa. Por lo que el mantenimiento y conservación, así como la reparación de averías de estos tramos, corresponderá a la comunidad.

Esta postura doctrinal se sustenta sobre la imposibilidad del copropietario de realizar un correcto mantenimiento y conservación de las canalizaciones que le proporcionan servicio directo y que discurren por elementos comunes, especialmente en casos en lo que la misma se ubica, por ejemplo, bajo el suelo, siendo preciso para ello realizar obras en elementos comunes.

A modo de ejemplo de esta doctrina jurisprudencial podemos citar las siguientes sentencias:

AP Salamanca 130/2014, de 9 de mayo: debe reputarse que el tramo de tubería o canalización que discurra, comprenda o abarque, en este caso, desde el armario de contadores hasta justo el punto de acceso e introducción de la misma en el espacio físico de la vivienda particular de que se trate, constituye un espacio de responsabilidad de la comunidad horizontal, en cuanto que al venir ubicada y discurrir a través de elementos arquitectónicos comunes (techos, suelos, paredes, etc.) sólo o preferentemente a tales comunidades les compete su control, mantenimiento, y su eventual reparación...; AP Las Palmas 759/2004 de 3 noviembre: al haberse producido la avería en el tramo que discurre por la zona común del inmueble se ha de reputar elemento común salvo disposición contraria de los Estatutos; AP Madrid 519/2015, de 4 de diciembre: Es cierto que la conducción horizontal de agua se dirige a dar servicio exclusivamente a la vivienda, pero este servicio exclusivo no se produce hasta que no llega a la llave de paso. Mientras tanto, el propietario no tiene disponibilidad alguna sobre el fluido, debiendo incluso, en caso de avería, pedir auxilio a los órganos de gobierno de la Comunidad para que interrumpan el suministro total o parcialmente, accedan a la llave general para ello y provean a su reparación; por tanto, nos hallamos ante un elemento común cuyo mantenimiento y reparación, en caso de rotura, incumbe a la Comunidad de Propietarios

Salvo que los estatutos establezcan otra reglamentación específica, el coste de reparación de los tramos de tubería que transcurren por los elementos comunes corresponde a la totalidad de propietarios de la integra comunidad (en principio por coeficientes). En mi opinión no se puede aplicar la regulación estatutaria de mantenimiento y reparación de los viales a la de mantenimiento y reparación de las tuberías. Son elementos diferentes con independencia de que las tuberías transcurran enterradas por dichos viales.

Juan Romaguera

Abogado