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Demolición por parte del mismo inquilino (con consentimiento de la

propiedad) de los muros de separación de los patios posteriores de los tres locales, del mismo propietario (uso exclusivo) que pasa a ser utilizado por el arrendatario como zona de esparcimiento (piscina, barbacoa movible, generador, colocación de césped artificial, cubrimiento de desagües etc). Todo ello sin permiso de la comunidad.

Acuerdo de la Comunidad: Solicitar informe a este Colegio en relación a la facultad, por parte de la propiedad de los locales, de llevar a término la demolición de muros y alteraciones llevadas a cabo.

Respuesta:

Indica la consulta realizada a la asesoría del Colegio, que el usuario y arrendatario de tres locales de la Comunidad de propietarios de la calle xxx, que tienen el uso inherente de una porción de patio posterior del edificio que es cubierta de los aparcamientos y por tanto elemento común, con permiso de la propiedad de los locales, ha procedido a demoler los muros de separación de patios posteriores de los tres locales, uniéndolos para ser utilizado como zona de esparcimiento con piscina, barbacoa, generador, colocación césped artificial y cubrimiento de desagües, todo ello sin permiso de la Comunidad.

Existe en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios una cláusula que permite a todos los dueños de todas las partes determinadas que en cualquier tiempo, integren el total inmueble, realizar respecto a ellos sin precisar autorización de los propietarios, operaciones de agrupación, agregación, división, subdivisión y redistribución, fijando libremente la superficie, configuración, servicios o accesos y demás características de las Entidades resultantes.

Ahora bien una cosa es el uso y disfrute de una terraza y otra distinta tener el derecho de propiedad exclusivo y excluyente sobre ella, en el sentido definido en el artículo 348 del Código Civil, no pudiéndose extender las facultades descritas en el título constitutivo de la Comunidad más allá de donde alcanzan sus justos términos.

Determina el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC corresponde al dueño de cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente

delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. De este precepto se desprende que todo elemento que no encierre un derecho singular y exclusivo de propiedad es elemento común a los fines de la Ley.

En este caso el derecho exclusivo lo es sobre la parte determinada propiamente dicha, es decir el local con su descripción y superficie interior, dado que sobre el patio posterior, ahora unificado y que es cubierta de una parte del edificio y por tanto elemento común por naturaleza, únicamente tiene el uso exclusivo. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece como límite a la actuación del propietario sobre su piso o local la modificación de elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios que no menoscabeo altere su estructura general, su configuración o estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario. Sobre el resto del inmueble no puede realizar alteración alguna, en medida en que suponen la modificación de las reglas del título constitutivo y necesitan un acuerdo de la comunidad. Dicho precepto debe completarse con lo dispuesto en el artículo 9.1.a), conforme al cual es obligación de los propietarios respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Del conjunto de los dos preceptos resulta con claridad que ningún propietario puede modificar sin obtener el permiso de la Comunidad de Propietarios las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local. Por tanto no existe facultad alguna del propietario de los tres locales y mucho menos del arrendatario para demoler los muros de separación del patio comunitario.

Ahora bien, lo que no puede prohibirse de entrada, es el uso como esparcimiento

de ese patio interior de uso privativo, siempre y cuando no se quiebren las prohibiciones generales del artículo 7.2 de la LPH, es decir actividades prohibidas en los estatutos, molestas, insalubre, nocivas, peligrosas o ilícitas o se realicen obras ilegales en los mismos.

Sin perjuicio de lo que señale un dictamen pericial del que carezco, entiendo que no son significativas para su prohibición la instalación de una pequeña piscina desmontable, la existencia de una barbacoa móvil ni la colocación de un césped artificial. Lo indudable es que no se puede cubrir los desagües de los patios y es una conducta reprochable e ilícita.

En resumen mi opinión jurídica, es la siguiente:

a.- Ni el propietario ni el arrendatario de los locales SIN PERMISO DE LA COMUNIDAD puede demoler los muros de separación de los patios posteriores que tienen la consideración de elemento común de uso exclusivo del local.

b.- En forma alguna el propietario ni el arrendatario puede cubrir los desagües de los patios señalados.

c.- Puede utilizarse el patio como zona de esparcimiento.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera