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CONSULTA

Acabo de coger una comunidad de una finca histórica antigua en el centro de Palma. Con esto quiero decir que la distribución física de la misma no responde a una estructura racional de las fincas urbanas desde los años 30 del siglo pasado hasta ahora. Este punto es importante para tenerlo en cuenta sobre lo que expongo.

La azotea, si bien considero que es parte comunitaria por ser cubierta de la finca, con parte de vivienda privativa, en el Registro de la Propiedad está definida como terraza de uso y disfrute exclusivo de la vivienda del ático.

Ocurre que,

1-Los sumideros de dicha terraza, conectados a las bajantes de pluviales, se embozan cada cierto tiempo por cuestiones climatológicas, impidiendo que las bajantes pluviales realicen su trabajo. El desagüe y canalización discurren por debajo del solado.

2-El embaldosado de la cubierta no es el original, parece ser realizado por el propietario de dicho ático.

3-Dicha terraza tiene un perímetro de obra elevado (de la construcción original) de unos centímetros de altura, con lo que al embozarse los sumideros se anega en sus vertientes y según llueva con más o menos intensidad, rebosa el agua cayendo directamente a la propiedad de la planta baja de la finca, (sin pasar por la canalización del desagüe pluvial), estropeando las puertas, persianas y cerramientos de la planta baja que dicho propietario tiene instalados y provocando humedades en el interior de su vivienda y en la parte baja de la fachada.

4-La propietaria del ático es una extranjera que reside por temporadas y si bien tiene a una persona que le mantiene regularmente la vivienda, tanto la propietaria como dicha persona no realizan tareas de limpieza sobre dichos sumideros.

3-El acceso a dicha azotea sólo es posible a través de la vivienda de la propietaria del ático.

5-La comunidad, desde hace años y consciente de su responsabilidad, ha intentado reiteradamente que dicha propietaria franquee el paso para poder realizar la limpieza o corrección pertinente. Sin embargo, ambas personas se han negado radicalmente a franquear el acceso a la azotea.

6-La abogada y anterior compañera administradora de la comunidad, ha instado hace tiempo a los abogados de dicha propietaria a comunicarle sus obligaciones de mantenimiento y de servidumbre según lo establecido. La no respuesta ha sido la única respuesta obtenida.

7-Obviamente y después de tanto tiempo, la comunidad aprobará en la próxima junta la ejecución de reclamaciones judiciales correspondientes, conscientes de que aún se eternizará el problema.

8-Existe otra forma de acceso algo más difícil a dicha azotea. Entre la misma y un pasillo comunitario existe un torreón donde hay antenas particulares y extractores de aires acondicionados de los pisos. Para acceder a la parte superior del mismo desde el pasillo comunitario, existen unos ganchos en el muro y una escalera para colgar de los mismos. La altura es de unos 4 ó 5 metros.

9-Desde lo alto de ese torreón se puede acceder a la azotea problemática, sólo descendiendo unos 2,5 metros.

10-La comunidad es consciente de que no puede encargar la realización de dicho trabajo al personal ordinario de limpieza, debido a la peligrosidad del mismo.

Explicado lo anterior, se realiza la consulta en sí misma.

Aún realizando las oportunas reclamaciones judiciales, la comunidad ha pensado en encargar dicho trabajo a empresas de trabajos en altura, en evitación de riesgos, pero le interesa saber,

1-Si es viable utilizar dicha forma acceso a esa azotea, con aviso o no y con ausencia del propietario o no, para realizar el oportuno mantenimiento.

2-Si siendo posible lo anterior, si se puede realizar obra o corrección en sumideros y pluviales o vertientes, debidamente estudiado.

3-Si en caso de ser viable este sistema para acceder, todo tipo de gasto derivado por mantenimiento o reforma y empleo de profesionales, es repercutible particularmente al propietario que impide el acceso y que no realiza el mantenimiento básico que le corresponde.

RESPUESTA

La cubierta es elemento común del integro edificio. Su conservación extraordinaria corresponde a la comunidad (mantenimiento y reparación de estructura e impermeabilización). Por el contrario, al ser la cubierta de uso exclusivo del ático, el mantenimiento ordinario (limpieza, cuidado de las juntas y del estado del embaldosado, etc.) corresponde a dicho propietario.

La comunidad no puede acceder a esta terraza de uso exclusivo mas que con la autorización de la propietaria o la autorización judicial. Está previsto en la LPH, Artículo 9.1. c y d. que todo propietario está obligado a permitir el acceso a su piso o local para realizar obras y reparaciones que exija el servicio del integro inmueble. Pero eso no significa que la comunidad pueda entrar cuando y como quiera en los pisos y locales privativos. Solo en casos justificados y previo requerimiento.

De todas formas, en el supuesto que nos ocupa el mantenimiento de los desagües, en especial la limpieza de los imbornales de restos de vegetación, suciedad, etc. corresponde íntegramente al propietario que tiene su uso exclusivo. No es necesario que los servicios de la comunidad accedan a dicha cubierta para limpiar. Es una labor que corre a cargo del propietario que tiene el uso exclusivo de dicha cubierta. Los daños y perjuicios causados al resto del edificio por la falta del debido mantenimiento de la cubierta exclusiva son de exclusiva responsabilidad del propietario del ático.

Para asegurarse de que la única causa del embozo de los sumideros es únicamente la falta de limpieza deberéis encargar un informe técnico que lo confirme y que, a su vez, constate y valore los daños perjuicios causados al edificio comunitario o a algunas de las viviendas y su coste de subsanación. El Juez autorizará al técnico el acceso a la cubierta para realizar el informe.

Y con el informe, mi consejo es que formuléis demanda judicial reclamando el cumplimiento de la obligación de la propietaria de realizar el mantenimiento periódico de dicha cubierta junto con la indemnización que corresponda. Ya sé que es largo pero, en estos casos, es la única vía posible.

Juan Romaguera

Abogado