La cuestión a consultar es, si los bajos han de contribuir, de acuerdo con su cuota de propiedad, con la impermeabilización de la terraza en el siguiente caso:

Se trata de una comunidad de propietarios cuya división horizontal establece de forma literal lo siguiente:

"El terrado situado sobre el quinto piso, será solamente de propiedad común de los dueños de todos los pisos de la íntegra finca; pero deberán permitir a los que fueren propietarios de la planta baja, el acceso a los depósitos de agua y antenas de radio y televisión que tendrán derecho a tener instalados en dicho terrado."

Añade que en lo no previsto en esa escritura el régimen de comunidad se regirá de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal de 21 Julio de 1.960.

Entiendo que si el artículo 396 del Código Civil establece que al tratarse de un elemento común -y en este caso lo es por destino ya que sirve de cubierta al edificio- y bajo ninguna circunstancia dejará de ser elemento común, salvo que sea techada dicha terraza, las reparaciones corresponderían a la comunidad, por lo que a pesar de ser propiedad de los cinco pisos, es un elemento común ya que es la cubierta del edificio y por tanto de los bajos, que aparte de formar parte de la comunidad, a su vez, tienen acceso al mismo, han de contribuir también a los gastos de impermeabilización del terrado, además en la división horizontal no se les exime de los gastos expresamente, a pesar de que no son propietarios del mismo, se les reconoce un derecho de acceso.

Les agradecería que me confirmaran si en este caso en concreto he de repercutir a los bajos la impermeabilización de la terraza de acuerdo con su cuota de propiedad, ya que se niegan a contribuir alegando que el terrado es sólo de los pisos.

Respuesta:

Preciso conocer si técnicamente la impermeabilización que debe realizarse en el terrado deriva de un defecto de la impermeabilización o por la falta de mantenimiento.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Es por falta de mantenimiento.

Respuesta:

La cuestión es controvertida. Existen diversas opiniones. La mía es la siguiente:

En esa comunidad, los Estatutos determinan que el terrado situado sobre el quinto piso, será solamente de propiedad común de todos los dueños de los pisos.

Obvio es que los elementos comunes que contiene el artículo 396 CC, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza, y otros por destino. En todo caso, los denominados elementos comunes por naturaleza, serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir, por ejemplo, el uso privativo a uno de los propietarios.

En este caso, los Estatutos atribuyen el terrado a las viviendas (pisos), como elemento común, excluyendo expresamente a los locales, otorgándoles una especie de servidumbre voluntaria de acceso.

Se trata, como ha confirmado posteriormente, de una reparación para arreglar la impermeabilización de la terraza por una falta de mantenimiento. En este caso, el mantenimiento, entiendo, que correspondía a las viviendas a quien se le atribuía estatutariamente la terraza como elemento común de las mismas, y por tanto la reparación debe ser costeada por ellas al tratarse de una reparación debida a esa falta de mantenimiento.

Cordialmente.

Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Quizás no plantee correctamente mi consulta, paso a aclarar que:

En la división horizontal no se excluye en ningún momento a los bajos de los gastos de conservación del terrado.

Tienen derecho al "acceso a los depósitos de agua y antenas de radio y televisión que tendrán derecho a tener instalados en dicho terrado." Por lo que entiendo que deberán contribuir a su mantenimiento y conservación ya que la desgastan también, y se aprovechan de la reparación.

Se trata de la cubierta, la azotea, de un elemento común por naturaleza, sin el cual no se podría asegurar el uso y disfrute de los pisos ni de los locales, ni podrían existir estos, es un elemento como los cimientos, la estructura....ect. No se trata de una terraza más del edificio.

Respuesta:

Cuando realizo un informe doy mi opinión personal que no significa que sea la correcta definitivamente. El asunto se puede judicializar y el Juzgado tener esta u otra opinión que posiblemente si se apela, se comparta o se revoque. Existen sentencias contradictorias las unas con las otras.

Atentamente,

Sebastián Romaguera