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 Tengo un problema con uno de los propietarios de la citada Comunidad, tiene una cuota del 0,81 %. Dicho propietario de un tiempo a esta parte y por razones que se ignoran, ha empezado a mostrar una especial beligerancia con la gestión diaria de la Comunidad de Propietarios llevada a cabo a través de su Comité (órgano representativo formado por un vocal de cada edificio de la Comunidad). Dicha beligerancia se ha venido poniendo de manifiesto en la últimas Juntas de Propietarios mediante intervenciones interminables que dificultaban el desarrollo de las mismas, pidiendo reiteradamente la misma información y explicaciones y aclaraciones de gastos que no alcanzan el 1 % del presupuesto. No obstante lo anterior al ser administrador de la comunidad desde más de 30 años me ha permitido siempre reconducir la situación y tener el apoyo del resto de propietarios. Sin embargo desde el pasado 25 de Mayo del presente año hasta la fecha he venido recibiendo infinidad de correos electrónicos del comunero en cuestión ( 25 de Mayo, 2 correos del 27 de Mayo, 31 de Mayo, 2 de Junio, 3 de Junio, y finalmente 2 correos más del 4 de Junio), solicitando copias de actas y convocatorias de hasta 6 años atrás, aclaraciones o dudas sobre cuentas aprobadas en junta general en ejercicios anteriores, sobre interpretaciones contables de diversas partidas, denuncias sobre la gestión de la comunidad, así como solicitando acceso a las facturas de las que traen base distintas partidas de presupuestos de la comunidad de examen de años anteriores.

He tratado de contestar a sus distintas comunicaciones por escrito de una forma coloquial e indicándole que es la Junta donde se tienen que resolver las dudas. Sin embargo a cada respuesta mía le sigue una nueva comunicación.

Les agradecería que me indicaran cuáles son mis obligaciones frente al citado comunero, y sobre todo frente al derecho a la información que él alega. Siempre se le ha todas las convocatorias, actas, etc..

• ¿Tengo obligación de atender sus continuos requerimientos y contestar todos sus correos electrónicos?
• ¿Debo volver a remitirle una documentación que teóricamente ya obra en su poder?
• ¿A qué documentos de las cuentas cerradas y aprobadas en Junta a la que asistió puede tener acceso y pedir copia?
• En base al resumen de distintos mails recibidos ¿hay alguna forma de comunicarle hasta donde llegan sus derechos y exigencias?

Desde marzo estamos en situación de alarma con lo que la oficina de que dispone la Comunidad en sus mismas instalaciones ha permanecido cerrada, siendo atendidos los propietarios por teléfono, verán que insiste en que en estas fechas nadie ha acudido a la oficina.

RELACIÓN DE PÁRRAFOS DE LOS EMAILS RECIBIDOS

Sr,

Documentación:

Según el artículo 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que entre las funciones del administrador está la de “actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.

Dicho esto, cualquier propietario le podrá requerir en todo momento la documentación de la Comunidad que tiene la obligación de custodiar, como cuentas, facturas, recibos, contratos de servicios, etc.

En otras palabras, conforme a la ley, no hay discusión alguna y está bastante clara su obligación de facilitarme acceso a los documentos de la comunidad que le he requerido ya que usted como administrador custodia.

Resumen de los documentos imprescindibles requeridos por el fin comentado en este correo del “DETALLE DE LOS INGRESOS Y GASTOS DEL EJERCICIO CERRADO A 31/12/2018”:

Del apartado de gastos:

-          Gastos presidente de xxx,45 €

-          Telefono/Fax xxx,67 €

-          Material-Trabajos Oficina” xxx,27 €

Por otro lado, según contestación del correo mandado la semana pasada, estoy a la espera de que disponga un momento para “fotocopiar” y hacérme llegar la siguiente información:

-          Actas de las juntas ordinarias celebradas en los años 2018, 2017 y 2014.

-          Actas de las juntas extraordinarias que se hubieran celebrado en los últimos 5 años

Funciones del administrador:

En el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal queda reflejado que el administrador debe “Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.”

En consecuencia, con los emails correspondientes le he informado de incidencias en instalaciones y servicios y conforme a la ley usted está obligado a “hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”.

A)      Le solicito día y hora de la semana que viene para poder inspeccionar la información solicitada que conforme a ley debe facilitarme.

B)      Me confirme que cumple con su obligación referente al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En todos los correos mandados, me dirijo al administrador (t@.es) y a la presidenta/secretaria o COMUNUDAD (C@telefonica.net). Dicho esto, ¿A qué correo se refiere cuando pide que dirija mis preguntas a la COMUNIDAD?

A continuación, informo a ambas partes dado sus responsabilidades como administrador y secretaria/presidenta.

Referente a la presidenta:

A)      Según T. comenta “…sus funciones se limitan a la asistencia a los propietarios en la oficina, la cual ha permanecido abierta de lunes a viernes...”. …

B)      Referente a la aclaración de T., que cito textualmente “La Presidenta no tiene sueldo como tal, al igual que tampoco lo tienen los miembros del COMITÉ, se le condona los gastos de su apartamento en compensación por sus gastos de teléfono, gasolina, etc. que le origina el desempeño del cargo, desde siempre se ha desarrollado de esta manera y está aprobado en los presupuestos y cuentas de gastos anuales.”

a.       No veo en los presupuestos o cuentas del 2018 la condonación a la que se refiere. T., ¿Puede por favor indicarme donde está la condonación en los “DETALLE DE LOS INGRESOS Y GASTOS DEL EJERCICIO CERRADO A 31/12/2018”?

b.       En las cuentas del 2018 (apartado Administración) aparece una partida de gastos presidente de xxx,45 € y Telefono/Fax xxx,67 €. ., Presidenta ¿Si se condona las cuotas por el gasto de teléfono, como puede ser que haya unos xxx € en gastos de teléfono y del presidente? ¿Puede por favor prepararme las facturas referentes a estos gastos para que pueda revisarlas?

c.       Además de los gastos anteriores, también me gustaría revisar el, “Material-Trabajos Oficina” de las cuentas del 2018 que ascienden a xxx,27 €

Referente al personal de mantenimiento:

Manifiesto serias dudas sobre el cumplimiento de las 40 horas semanales que ha comentado el administrador.

A)      Viviendo los 365 días del año en la comunidad y al estar jubilado, me dedico a pasear por el edificio y alrededores. Lamentablemente, pese a pasar gran parte del día en la comunidad, no consigo ver al personal de mantenimiento trabajar para cubrir las horas a las que hace referencia.

B)      La falta de mantenimiento, limpieza y suciedad demostrada en el informe enviado colabora mis dudas o en caso contrario fortalece la discriminación de zonas comentada

 Información extra de cuentas 2018

Para finalizar, referente a los gastos y entradas del 2018, dado que no veo explicación a la partida de “Diferencias Recibos/Recargos” de las entradas del 2018 (xxx,72 €), T. ¿Puede por favor preparar la documentación que respalda esta cantidad?

 T., dado que es usted la persona que custodia la información de la comunidad a servicio de los propietarios, ¿Puede preparar la documentación solicitada para su revisión? Tenga en cuenta que no le solicito una copia de los documentos anteriores, sino poder realizar una inspección de los mismos. Recordarle que la semana pasada le solicité en otro correo varias actas y convocatorias y sigo a la espera de disponga un momento para “fotocopiarlas” y hacérmelas llegar.

Sra secretaria y presidenta, estoy a la espera que cumpla sus obligaciones y de servicio a la comunidad y/o propietarios contestando a este correo ya que no consigo verla en la oficina.

Agradezco su atención y quedo a la espera que me respondan, Sr T. y Sra O. a las preguntas y peticiones solicitadas, especialmente todo lo referente a la documentación que por ley custodia el administrador.

Respuesta:

                Contestando a tus preguntas:

                El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal,  indica cuáles son las competencias del administrador de la comunidad de propietarios, incluyendo entre las mismas la de "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad". De esta norma no se puede deducir que cualquier propietario tenga libre acceso a los documentos de la comunidad que custodia el administrador, puesto que la comunidad de propietarios se rige por los órganos legalmente establecidos, conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , y la capacidad de fiscalización de cada propietario sobre la gestión comunitaria debe hacerse valer dentro del régimen asambleario de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 y siguientes de la referida ley. Esta conclusión es coherente con lo razonado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de abril de 1993. Como dice la  SAP Madrid, Sec. 20.ª, 3/2017, de 13 de enero, el derecho de información del comunero no es absoluto ni equiparable o análogo al del socio de las sociedades mercantiles, y que la LPH no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de toda los documentación de la comunidad sometida a su custodia como parece entender la parte recurrente. El derecho de información es un derecho relativo y debe ser modulado ya que se cumple ordinariamente a través de las Juntas de Propietarios, que es el acto en donde se rinden y aprueban las cuentas, siendo el momento y lugar oportuno para que los copropietarios pueden solicitar del administrador las explicaciones y exhibiciones documentales que estimen oportunas ( artículo 14, b y c, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ). Por consiguiente habría que distinguir supuestos concretos. Así, cuando se trata de recabar información sobre cuentas relativas que todavía no han sido objeto de aprobación, no puede negarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información puntual que precise, pero sin que ello suponga reconocer a cada comunero individual la función fiscalizadora que corresponde a la Junta de Propietarios en su conjunto. Tratándose de cuentas ya aprobadas y cuyas cuentas ya han sido fiscalizadas y aprobadas por la Junta de Propietarios, entiendo que no está obligado el administrador a hacer entrega continua y abusiva de los documentos SIN LA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. No olvides que la ley no ampara el abuso de derecho ( artículo 7 del Código Civil )

Cordialmente,

                Sebastián Romaguera