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CONSULTA

Tengo una consulta sobre la ejecución de obras para la reparación de elementos comunes de uso privativo o de elementos comunes a través de elementos privativos. Te expongo dos casos, pero la pregunta al final viene a ser la misma.

CASO A: Propietario de terraza comunitaria de uso privativo y que la misma le da filtraciones a él mismo (es la típica terraza ubicada en la cubierta de edificio y que está encima de la propia vivienda). A la terraza se accede a través de una escalera de caracol de acceso por la propia vivienda.

El PROBLEMA viene de qué está obligada la comunidad a reparar según el art 10. La cuestión es que el propietario ha presentado un presupuesto de aproximadamente 10.000€ donde la solución pasa por colocar una nueva tela asfáltica en el total de la terraza y encima de dicha tela, nuevo embaldosado. Su argumento es que si no se pone en toda la terraza, se generará un "escalón ahí donde no se coloque.

Otros propietarios han buscado un presupuesto para el arreglo sólo del punto donde se entiende que existe la filtración y el trabajo consiste en quitar la baldosa, arreglo puntual de la tela asfáltica y restitución del embaldosado con las mismas baldosas o las más parecidas.

La PREGUNTA es, ¿hasta dónde está obligada la comunidad a hacer las mejoras de la terraza? En caso de hacer puntualmente un arreglo y no poder colocarse una baldosa exacta, ¿tiene derecho el afectado a exigir que le embaldosen toda la terraza?

Yo entiendo que la comunidad está obligada a reparar (sin duda), pero entiendo que no está obligada a "mejorar", pero tampoco la situación del afectado debe "empeorar".

CASO B: Una comunidad tiene una bajante que está rota en una de las conexiones particulares de la vivienda (por detrás de la pared, en la zona ya externa de la vivienda). Sin embargo para arreglar dicha bajante, no existe alternativa más que ejecutar los trabajos desde el interior de la cocina y teniendo que desmontar un mueble de la misma. La propietaria dice que como le van romper un mueble, quiere que se le cambie todo el mobiliario de la cocina y si no, no deja entrar. Yo ya le digo que es obligatoria dejar entrar (por la propia LPH) pero ella, si no le arreglan la cocina, no deja.

CUESTION FINAL: Entendiendo que en virtud del Art 10, la comunidad debe reparar, la duda es ¿hasta dónde está obligada la comunidad, o hasta dónde puede exigir el afectado que se le realice la reparación?.

¿Puede la comunidad decirle que le arregla la terraza y que le dejará la misma con los acabados más parecidos y razonables que se pueda con respecto a la situación original?.

Este caso me lo encuentro muy a menudo y necesito me orientes con el criterio que consideras más adecuado.

RESPUESTA

Las reparaciones extraordinarias de la cubierta (sea común, sea privativa o de uso exclusivo) corresponde a la integra comunidad y la derrama se reparte conforme al coeficiente de propiedad de cada piso, local o plaza de aparcamiento. Obviamente en el caso de los estatutos establezcan otro tipo de reparto habrá que estar a lo que éstos establezcan.

Son reparaciones extraordinarias de la cubierta: la reparación estructural o la reparación de su capa de impermeabilización.

Para determinar cuáles son las obras necesarias de reparación de una cubierta lo recomendable es encargar un informe técnico por parte de un arquitecto o aparejador que determine cuales son las actuaciones imprescindibles a efectuar: bien una reparación puntual de la tela o bien la sustitución total de la misma.

No es el propietario de la vivienda que tiene el uso exclusivo de la cubierta quien decide qué obras deben realizarse. La decisión es de la junta de propietarios por mayoría simple y mejor si la decisión se adopta con un informe pericial previo.

En el caso de que no existan baldosas del mismo tipo, el propietario no está obligado a aceptar parches con baldosas de diferente tipo, siempre que esta diferencia sea ostensible (depende de cada caso concreto).

La reparación de la cubierta no implica mejora si las baldosas repuestas son de la misma calidad que las retiradas para proceder a su reparación.

En cuanto a la reparación de la bajante -que es elemento común- que deba hacerse desde el interior de una vivienda, el artículo 9.1.c LPH establece que los propietarios están obligados a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la realización de dichas obras de reparación pero teniendo derecho a que se le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. En base a esto, dicha propietaria está obligada a dejar acceder a su vivienda para reparar dicha bajante. Si no deja entrar, se puede acudir a la vía judicial para que un Juez le obligue. A su vez, esta señora está en su derecho a reclamar los daños y perjuicios que le produzcan dichas obras de reparación, pero solo las que realmente estén justificadas. En ningún caso puede condicionar la entrada a que se le cambie la cocina entera. La propietaria debe dejar acceder y luego reclamar los daños y perjuicios que realmente le causen dichas obras.

También hay que valorar la posibilidad de reparar dicha bajante desde otra ubicación, si fuera técnicamente posible, y también sería conveniente -si se puede- valorar pericialmente si los muebles de la cocina se pueden reparar o se han de reponer en su integridad.

Juan Romaguera

Abogado