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Tenemos dudas sobre la forma de repartir el gasto de la obra e instalación de una pasarela metálica que se va a instalar en el segundo piso de una Comunidad de Propietarios, para facilitar el acceso al ascensor desde su vivienda a una vecina con problemas de movilidad.

Dicha pasarela metálica actuará a modo de puente desde la puerta de la vivienda en cuestión hacia la puerta del ascensor en su rellano (ver ilustración adjunta), y salvará un desnivel de varios escalones para poder acceder a nivel hacia el ascensor con una silla de ruedas.

Para instalar la pasarela se deberá modificar un tramo de la escalera del segundo piso, considerada estructura de la finca por el arquitecto, modificando la longitud de varios escalones para poder cumplir con la normativa en cuanto al ancho de los mismos y poder apoyar la mencionada pasarela encima. Al ser una obra que afecta a la estructura de la finca, se cuenta con dirección técnica. El presupuesto definitivo de la obra es de 11.504,20€, y los gastos comunes anuales de la finca en su totalidad rondan los 13.000,00€. Dicho presupuesto incluye albañilería, herrería, cristalería de la barandilla de la pasarela, pintura y dirección técnica.

El propietario solicitante de la obra de accesibilidad plantea que el coste de la obra en su

totalidad, tanto la obra de modificación de la escalera como la construcción e instalación

de la pasarela, debe repercutirse entre todos los inmuebles de la finca, incluyendo a los locales comerciales, y no solo repartirse entre las viviendas de la finca. Considera que se

trata de una obra de importancia al afectar a la estructura del edificio, como ha confirmado un arquitecto, y nada tiene que ver con las decisiones adoptadas con anterioridad sobre la pasarela provisional que en su día se decidió instalar.

Le expongo algunos datos de interés:

1-Según los estatutos de la Comunidad se establece que "los locales de planta baja no contribuirán en los gastos de limpieza, luz, reparaciones, etc... del zaguán, escalera y ascensor del edificio, cuyos gastos serán satisfechos por los propietarios de las viviendas, en proporción a sus cuotas de copropiedad".

2-Los locales de planta baja no tienen acceso al interior del edificio, ya que tienen entradas independientes y no contribuyen en los gastos de mantenimiento ni reparaciones ordinarias del rellano y escalera del edificio. Los locales tan solo contribuyen en gastos como factura de agua comunitaria, administración, gastos de banco y en el seguro de la finca.

3-En el rellano del 2º piso ya se han efectuado otras intervenciones en el mismo sentido

durante los últimos años para tratar de solucionar el problema de accesibilidad del segundo piso hacia el ascensor (instalación de pasarelas provisionales de madera, barandillas de seguridad, retirada de las mismas, etc.), y los gastos de dichas actuaciones en todos los casos se han distribuido solo entre los propietarios de las viviendas por coeficientes de participación, desde el inicio de las actuaciones en 2014. Es cierto que en ninguna ocasión se ha modificado la estructura de la finca, como va a hacer en esta ocasión modificando los escalones.

4- En Junta Extraordinaria de julio 2019, en una de las actuaciones sobre la accesibilidad del segundo piso, se acordó que "el coste de la barandilla y de la posible homologación de la pasarela se repartirá entre los vecinos de las viviendas por coeficientes de participación". En esa ocasión se trataba de una pasarela de madera instalada de forma provisional y que se pretendía homologar.

5- En Junta Ordinaria de enero 2020 se decidió retirar la pasarela y la barandilla instaladas en el rellano del segundo piso de forma provisional al no estar homologadas, e instalar un nuevo pasamanos en la pared hacia el ascensor para facilitar el acceso al mismo desde el piso afectado, hasta decidir las medidas definitivas a adoptar. Se acordó en dicha Junta que "el coste de la retirada de la pasarela y la instalación del pasamanos se dividirá entre todos los propietarios de las viviendas por coeficientes de participación". De hecho, los propietarios de los locales presentes en la Junta no votaron en dicho punto del Orden del Día al considerar que era un asunto que solo afectaba a las viviendas.

- En Junta Extraordinaria de octubre 2020 se acordó realizar una nueva actuación en el rellano del segundo piso, una cata en el rellano de la escalera de acceso al ascensor para saber si se podía modificar para instalar y legalizar una nueva pasarela definitiva y homologarla. En dicha Junta se acordó que "los costes de la cata de la escalera y de las gestiones necesarias para legalizar la pasarela (arquitecto, planos, tasas, etc.) se repartirán entre las viviendas de la Comunidad, por coeficientes de participación".

Entiendo que según el art.10 LAU son obras de obligado cumplimiento y no se exime del pago a los locales comerciales, pero teniendo en cuenta los precedentes, las decisiones tomadas con anterioridad y el caso concreto, tengo serias dudas de si los locales deben o no contribuir en el gasto de la presente obra de accesibilidad del piso segundo en esta ocasión.

Respuesta:

La pregunta es muy interesante y de difícil respuesta ya que el derecho no es una ciencia exacta.

            Como bien sabes, la LPH no aplica conceptos administrativos sobre la clase de obra que deba realizarse en el edificio, sea obra mayor o menor y se requiera o no proyecto y dirección de obra.       

            Existen sentencias contradictorias sobre el tema tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal supremo. Unas entienden teniendo  en cuenta la doctrina que  los locales de la planta baja no debe contribuir a los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas pues el  Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2.016 señala que " las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios” .Otras en base a la única STS de 21 de junio de 2.018 señala que aunque existe una clausula genérica de no contribución de gastos  de los locales al pago de zaguán escalera y ascensor, en aquellos gastos relativos a obras de accesibilidad universal determinados en el artº 10 de la LPH  sobre eliminación de barreras arquitectónicas, deben participar los locales a no ser que se acuerde lo contrario en Junta de Propietarios.

            En el caso que me planteas, la duda me surge también sobre el tipo de obra que debe realizarse, pues desconozco hasta qué punto se trata de una instalación de accesibilidad que beneficia a todos los propietarios del edificio o es una obra  que solo beneficie a un propietario, pues entiendo, en esta primera aproximación, que las obras deben tener carácter general para el uso de todos los propietarios que se puedan verse afectados por problemas de accesibilidad (ascensor a cota cero, rampas y eleva escaleras en zaguanes  etc etc).

            Ahora bien, lo que debes tener en cuenta fundamentalmente son los acuerdos anteriores adoptados por la Comunidad, pues se vulneraria el principio jurídico de los actos propios el acordar ahora y para esa concreta obra obligar al pago de los locales, cuando en anteriores acuerdos y sobre anteriores obras de accesibilidad, se les ha eximido del pago.

            Cordialmente, Sebastián Romaguera