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CONSULTA

En una comunidad de propietarios, el titular de un local comercial manifiesta haber adquirido varias plazas de aparcamiento situadas en el mismo complejo y solicita disponer de mandos para acceder al garaje.

Para ello, pretende instalar un receptor adicional en la puerta del garaje, alegando que la instalación existente no permite programar más mandos.

La comunidad considera que, antes de autorizar el acceso y cualquier actuación sobre la instalación, es necesario que el interesado acredite que efectivamente ha adquirido las plazas de aparcamiento, ya que la propiedad de un local dentro del complejo no implica necesariamente la titularidad o el derecho de uso de dichas plazas.

El interesado aporta un contrato privado de compraventa. Sin embargo, existen dudas sobre la suficiencia de la documentación aportada para acreditar de forma fehaciente la adquisición, al no constar determinados datos relativos a la titularidad de las plazas y no poder verificarse adecuadamente la identidad de las partes que figuran como transmitentes.

Asimismo, se plantea que la instalación de un receptor adicional supondría una modificación o intervención sobre un elemento o instalación comunitaria, por lo que se considera necesario determinar si el propietario puede realizar dicha actuación por su cuenta o si debe solicitar previamente autorización a la comunidad.

Ante esta situación, se plantean las siguientes cuestiones:

¿Qué documentación puede exigir la comunidad de propietarios para acreditar de forma suficiente la titularidad de unas plazas de aparcamiento cuando el interesado presenta únicamente un contrato privado de compraventa?

¿Es suficiente dicho contrato privado para que la comunidad reconozca al adquirente como titular a efectos del uso de las plazas y del acceso al garaje, o puede solicitar documentación adicional?

¿Puede la comunidad exigir algún documento que permita verificar la identidad de las partes y la correspondencia entre el contrato aportado y la titularidad registral o comunitaria de las plazas?

¿Puede un propietario instalar por su cuenta un receptor adicional o realizar cualquier otra modificación en la puerta o instalación de acceso al garaje cuando se trata de un elemento común?

En caso de necesitarse una actuación sobre una instalación comunitaria para facilitar el acceso a las plazas, ¿qué procedimiento debe seguir el propietario y qué autorización debe solicitar a la comunidad?

¿Qué actuación debería adoptar la comunidad ante la solicitud de acceso y de modificación de la instalación mientras el interesado no haya acreditado suficientemente la adquisición de las plazas?

RESPUESTA

Este es un servicio de resolución de consultas. No estamos para redactar cartas, ni analizar documentación. Solo podemos resolver consultas generales que puedan servir al conjunto de administradores.

Dicho lo anterior y en términos generales lo que puedo indicar es que el artículo 9.1.i LPH establece la siguiente obligación para el propietario transmitente:

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Este articulo no establece la forma concreta de comunicación ni que documentación se debe aportar para considerarse acreditada el cambio de titularidad a favor del nuevo propietario.

Destacar que esta es una obligación del comunero transmitente, si bien el adquirente también puede encargarse de la comunicación del cambio de titularidad.

Cuando es el propietario transmitente quien comunica el cambio de titularidad, basta que señale por escrito al secretario de la comunidad quien es el nuevo propietario indicando sus datos y el inmueble vendido, sin necesidad de acreditación documental. Pero cuando es el adquirente quien comunica el cambio de titularidad debe acreditar documentalmente la transmisión.

Un contrato privado de compraventa es totalmente valido a los efectos de acreditar la transmisión de un local, vivienda o aparcamiento, siempre que en dicho documento consten de forma indubitada quien es el vendedor, el comprador y el objeto de la compraventa y, de alguna manera, se puedan identificar, aunque sea indiciariamente, las personas que venden y compran dicha parte determinada.

Si falta alguno de los elementos esenciales del contrato de venta o resulta imposible identificar las firmas, dicho documento no tiene los efectos previstos en el artículo 9.1.i LPH ni resulta suficiente para acreditar el cambio de titularidad.

Mientras el transmitente no comunique el cambio de titularidad en la forma indicada en el artículo 9.1.i LPH o mientras el adquirente no aporte un documento que contenga los elementos esenciales de la compraventa, es correcto no tenerlo por propietario de los tres aparcamientos con las consecuencias de todo tipo derivadas de dicha circunstancia.

Juan Romaguera

Abogado