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CONSULTA

El motivo de esta consulta es que tenemos una comunidad donde varias propiedades han sido adquiridas por los propietarios actuales a través de una subasta.

El tema es que disponemos de las escrituras de adjudicación de las diferentes propiedades y en ellas se indican:

“Quinta. La parte adjudicataria exonera a la

transmitente de la obligación de presentar el

certificado respecto a los gastos de Comunidad a que

se refiere la Ley 8/1.999, sobre Propiedad

horizontal. ---------------------------------------

Sin embargo, la parte transmitente manifiesta

que dicha finca no se halla al corriente en los

gastos de comunidad, asumiendo expresamente la parte

compradora el pago de dicha cantidad adeudada. ----“

Algunos de los propietarios adquirientes han realizado el pago de los gastos del año de la adquisición y los tres años anteriores, tal y como establece la LPH, pero sigue quedando una deuda pendiente de pago y nos gustaría saber si legalmente la comunidad puede reclamar esta deuda que todavía hay pendiente al haberse indicado en las escrituras que la parte compradora se hará cargo de la cantidad adeudada en concepto de gastos comunitarios, tal y como refleja la quinta condición de la adquisición ( que adjunto un poco más arriba).

En esta misma comunidad una de las propietarias adquirientes no ha registrado a su nombre la propiedad, según la última nota registral que obtuvimos el pasado mes de julio 2024 y por tanto, tampoco ha realizado el pago de la deuda que tiene la propiedad adquirida en concepto de gastos comunitarios aunque en su escritura de adquisición indica que tiene que hacerse cargo de la deuda pendiente (tal y como indica la quinta condición de la adquisición).

En este caso, ¿la comunidad puede reclamarle el pago de la deuda judicialmente, aunque en el registro no aparezca la propiedad a su nombre?

Por último, en esta misma comunidad hay un señor que adquirió una propiedad, nunca pagó la deuda pendiente (aún estando indicado en la escritura bajo la quinta condición de la adquisición que se tiene que hacer cargo del pago del importe adeudado en concepto de gastos comunitarios), vendió la propiedad y la propietaria actual ha pagado los gastos comunitarios del año en curso y los tres años anteriores tal y como establece la LPH, pero la propiedad continua teniendo una deuda anterior.

En este caso, ¿la comunidad a quién debería reclamarle judicialmente la deuda a la propietaria actual o al propietario que inicialmente adquirió el inmueble?.

RESPUESTA

Si bien para resolver correctamente tu consulta debería analizar detenidamente las escrituras de transmisión y ver los concretos pactos alcanzados, con carácter general te puedo indicar lo siguiente.

1º.- La comunidad no está vinculada por los pactos alcanzados entre vendedor y comprador, ni estos pueden oponerse a la reclamación que haga la comunidad de dichos gastos pendientes en base a los acuerdos alcanzados entre ellos por la simple razón de que la comunidad no ha aceptado ni firmado dicha cesión de deuda habida entre vendedor y comprador.

No obstante, lo anterior, la comunidad sí que puede reclamar al comprador la deuda del anterior propietario asumida por el adquirente en la escritura de compraventa, en base precisamente a lo pactado en la referida escritura. En todo caso, el comprador siempre podrá oponer las excepciones que tenía el anterior propietario, por ejemplo, la prescripción.

2º.- La inscripción en el Registro no es constitutiva de los derechos de propiedad. Eso significa que desde que firma la escritura de compraventa se es propietario de la vivienda, aunque no se inscriba en el registro de la propiedad. Y como propietario responde de los gastos generales de la vivienda indicados en el artículo 9.1.e LPH. Si disponéis de una copia de la escritura de compraventa, en base a dicho título, aunque no esté inscrito podéis reclamar a dicho adquirente los gastos que le corresponda como propietario de la vivienda.

3º.- En el supuesto de que un propietario deudor venda su vivienda a una tercera persona y ésta haya pagado los gastos del año en curso y de los tres años anteriores, la comunidad podrá reclamar al antiguo propietario los gastos anteriores no cubiertos por la afección real, o sea los anteriores a los abonados por la nueva adquirente, siempre con la precaución de que no hayan prescrito por el transcurso de más de cinco años sin que exista una reclamación que haya interrumpido dicha posible prescripción.

Juan Romaguera

Abogado