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CONSULTA

Una comunidad de propietarios está negociando con un tercero colindante la rectificación amistosa de los linderos entre ambas fincas, que se prevé homologar judicialmente. La comunidad dispone de la finca georreferenciada.

Surgen las siguientes dudas:

1. ¿Qué quórum o mayoría se necesita en la junta de propietarios para aprobar un acuerdo de rectificación de linderos con un tercero?
2. En caso de que el tercero ofreciera alguna contraprestación, como un pago o la cesión de otro terreno, ¿cambia el quórum o los requisitos de aprobación del acuerdo por parte de la comunidad?

RESPUESTA

Para contestar correctamente esta consulta tendría que analizar concretamente la situación registral de ambas fincas y el contenido del acuerdo así como el alcance de la modificación de los linderos que se pretende. No obstante lo anterior, puedo indicar que si el nuevo deslinde es sustancialmente diferente al original o implica la cesión de parte del terreno que figura registralmente a nombre de la comunidad, tanto el notario que otorgue la escritura de nuevo deslinde y, en todo caso, el Registrador de la Propiedad que tenga que inscribirla, seguramente requerirá que la comunidad acredite un acuerdo unánime para su inscripción por cuanto dicho acuerdo implica una evidente modificación del título constitutivo. No sé si la homologación judicial de un acuerdo transaccional de modificación de los linderos es inscribible directamente en el Registro. Pero en el supuesto de que así lo sea, el Registrador deberá autorizar su inscripción y seguramente requerirá que dicho acuerdo vaya respaldado por un acuerdo unánime previo.

Lo aconsejable es, previamente a la redacción del acuerdo transaccional, consultar con el Registrador de la Propiedad para conocer los requisitos que va a exigir para la inscripción definitiva de la escritura o del acuerdo transaccional en su caso y actuar conforme a la solución o requerimientos que os comunique dicho Registrador.

Juan Romaguera

Abogado