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CONSULTA

Una de las Comunidades que administro consiste en un edificio en primera línea del mar con una terraza solárium (parte privada y parte en dominio público) y piscina en su planta baja. Al edificio se accede desde la parte trasera (6ª planta). La particularidad radica en que toda la planta baja, incluyendo:

• Dicha terraza (su parte privada).

• Piscina

• Baños públicos

• Local de restauración.

• Varios trasteros

Todos estos espacios no son propiedad de la Comunidad, sino de la empresa promotora que construyó el edificio hace casi 60 años, quien se reservó la titularidad de dichos espacios antes de vender la mayoría de los pisos a propietarios particulares. No obstante, existe una servidumbre de paso que permite a los propietarios acceder a la parte de dominio público cruzando la parte privada de la terraza por la vía más directa desde la puerta del ascensor. La Comunidad paga a dicha empresa una cantidad anual por el alquiler de dicho espacio, de forma que tanto la terraza como la piscina son de uso comunitario. Nunca se ha llevado la firma de dicho contrato de alquiler anual a una Junta de Propietarios y esto lleva haciéndose así desde que se construyó el edificio: el promotor le hacía firmar cada tantos años un contrato al presidente de turno y nadie decía nada. El último contrato firmado es de 2020 y se va prorrogando año a año hasta que el promotor considera que hay que modificar el precio.

Pues bien, como el entendimiento entre los vecinos y esta empresa está pasando por horas bajas, el Presidente quiere que a partir de ahora se incluya en el orden del día la votación sobre si se prorroga o se firma un nuevo contrato de arrendamiento o no, puesto que el alquiler de un espacio por parte de la Comunidad es algo que debe ser decidido entre todos y no algo que le imponga el promotor al presidente de turno.

• Si la Junta vota mayoritariamente que no, está claro que la Comunidad debe comunicar al promotor su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento y que el Presidente no puede firmar uno nuevo hasta que la Junta diga lo contrario. Será el promotor quien tenga que llegar a acuerdos privados con los vecinos que quieran disfrutar de la piscina y de la parte privada del solárium, o con quien considere oportuno.

• Si la Junta vota afirmativamente, mi duda es ¿qué pasa con los vecinos que no han votado a favor? ¿Estarían obligados a pagar su parte del alquiler o, al tratarse de un servicio accesorio, quedarían exentos de tener que pagarlo a cambio de no poder usar la piscina y demás instalaciones objeto del contrato de arrendamiento?

RESPUESTA

La consulta resulta interesante y está muy bien planteada. Es un supuesto muy curioso y excepcional, lo que en derecho denominamos, vulgarmente, un caso de laboratorio.

En mi opinión, estamos ante una mejora del artículo 17.4 LPH, por cuanto los servicios de piscina y de terraza solárium no son necesarios para la adecuada habitabilidad, conservación, seguridad o accesibilidad del inmueble comunitario.

Para que la comunidad pueda arrendar esta piscina a su propietario deberá obtenerse una mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas, siempre que la renta de alquiler no supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Si el importe de la cuota de arrendamiento supera esta cantidad, entonces el propietario disidente no resultará obligado a su pago, incluso en el caso de que no pueda privársele del uso de la piscina, conforme indica el citado artículo 17.4 LPH. En caso contrario, todos estarán obligados al pago del arrendamiento de la piscina y terraza solárium.

Aquí se podría plantear un problema añadido: cuál sería el papel del propietario de la piscina en las votaciones y en el pago de la cuota por cuanto es al mismo tiempo arrendador como propietario de la piscina y arrendatario como copropietario del inmueble. La respuesta es realmente difícil, absolutamente incierta y, en todo caso, discutible. Tendría que ser objeto de un estudio exhaustivo de la situación que no procede en este trámite de consultas.

Juan Romaguera

Abogado