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CONSULTA

En una comunidad de propietarios se votará este próximo viernes la posibilidad de cambiar el color de la fachada principal.

En los estatutos de la comunidad, se dispone que para dicho cambio, “bastará la mayoría formada por los propietarios de tres cuartas partes del número de departamentos directamente afectados, siempre que la cuotas de sus departamentos alcancen al menos el setenta por ciento de la suma de las cuotas de la totalidad de tales departamentos afectados.”.

Mis dudas son; ¿Qué sucede con los propietarios ausentes? ¿Hay que tenerlos en cuenta o la mayoría de las ¾ (70% de coeficientes) se tiene que obtener el mismo día de la reunión?

¿La cuestión se debe plantear en dos fases? primero decidir si se quiere cambiar de color por la mayoría de las ¾ y (70%) y luego por mayoría simple elegir el nuevo color, ¿o sólo en una votación decidir el cambio de color y el nuevo color por la mayoría de las ¾ partes y (70%)?

RESPUESTA

La norma estatutaria es de aplicación obligatoria para determinar la mayoría necesaria para proceder al cambio de color de la fachada: mayoría del 75% de propietarios que, a su vez, representen el 70% de las cuotas de propiedad.

Entiendo que es de aplicación analógica lo dispuesto en el artículo 17.8 LPH. Se contabilizan como votos favorables al acuerdo adoptado en junta los de aquellos propietarios ausentes de la junta que no manifiesten su discrepancia mediante comunicación por escrito a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días desde la recepción del acta de la junta.

O sea, adoptado el acuerdo en junta de cambio de pintura de fachada y notificada ésta al resto de vecinos, podrás contabilizar como votos favorables al cambio los de aquellos propietarios que no digan nada en contra por escrito en el plazo de un mes.

Lo de hacer dos votaciones, una para cambiar y otra para elegir el color ya es un tema de estrategia, no un tema legal. Plantéalo como mejor veas, pero el criterio será el mismo: se deberá conseguir la mayoría de tres cuartos de propietarios y de 70% de cuota para ambas cuestiones. Si se consigue la mayoría suficiente para cambiar el color pero, de estos, la mitad quieren que se pinte de amarillo y la otra mitad que se pinte en naranja ya no habrá la mayoría suficiente.

Juan Romaguera

Abogado