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CONSULTA

En algunas comunidades hay cerramientos de terrazas, balcones,... que se han tolerado durante años, esos cerramientos ¿pasan a ser elementos comunes o privativos?

Dichos cerramientos se hicieron unilateralmente hace muchos años que fueron tolerados.

Dichos perjuicios y reparaciones a alguno de sus propietarios le puede interesar que dichos cerramientos se consideren un elemento común de la finca y no un elemento privativo de su vivienda.

Si ese cerramiento se hizo mal o ya han pasado muchos años y ahora provoca daños al propio propietario, filtraciones por la uralita del cerramiento.

¿ La comunidad tiene que pagar el arreglo o retirada de esa uralita y reponer otro tejado?.

Yo entiendo que no ya que ese cerramiento está hecho por el propietario o anteriores propietarios, dado que el cerramiento fue realizado unilateralmente por el propietario o anteriores propietarios y en su beneficio, es un elemento privativo.

Por tanto, es dicho propietario (y no la comunidad) el que debe asumir los gastos de mantenimiento y conservación.

También será el propietario quien responda de los daños que dicho elemento privativo cause a la propia comunidad o a terceros

RESPUESTA

Por desgracia y como suele suceder en propiedad horizontal, no hay una solución única a la consulta que me haces. La jurisprudencia no es pacifica en este tema y puedes encontrar sentencias en un sentido y en el contrario. El tema merecería una tesis doctoral, pero en sede de consultas no procede estudios de tanta profundidad.

Si los jueces no se ponen de acuerdo y difieren constantemente en sus resoluciones, difícilmente puedo ofrecerte yo una solución clara y precisa a la cuestión que planteas.

No obstante, en mi opinión, te puedo indicar:

1. Que la reciente jurisprudencia de nuestra audiencia provincial señala que la acción para reclamar la retirada de construcciones efectuadas por copropietarios en sus terrazas (áticos, típicamente) es una acción real que prescribe a los 30 años. El Tribunal Supremo también se ha pronunciado en este sentido. No sé si estáis en plazo.

2. Que si para reparar la cubierta (elemento común) debe retirarse la construcción efectuada por el propietario y consentida tácitamente por la comunidad (por el paso del tiempo sin reclamar su retirada) esa retirada y su reconstrucción son a cargo de la comunidad.

3. Que la doctrina mayoritaria considera que esas obras de ampliación consentidas tácitamente son elementos privativos del comunero que las realizo y por tanto su mantenimiento ordinario y extraordinario corre a su cuenta y cargo. No obstante, también tengo que indicaros que también hay sentencias -minoritarias- que entienden que esas construcciones consentidas tácitamente se convierten los elementos comunes con las consecuencias inherentes a dicha calificación.

4. Y, dentro del ámbito administrativo, estas obras de ampliación de los áticos en general son obras fuera de ordenación que inicialmente están prescritas (> 8años) excepto si sufren algún tipo de reparación, alteración o reconstrucción. En este caso, si la comunidad denuncia las obras realizadas, el ayuntamiento en cuestión puede reclamar su demolición pues el plazo de prescripción de 8 años vuelve a contar desde que se lleva a cabo la remodelación de dicha obra. Es otra vía alternativa.

En definitiva, siento no poder aclararos más en relación a un tema tan controvertido y tan inseguro jurídicamente. Con todas las precauciones y salvedades indicadas anteriormente, mi consejo es que la comunidad intente reclamar la retirada de las obras de alteración si estáis en plazo; que la comunidad considere estas ampliaciones como elementos privativos y, por tanto, no asuma el coste de reparación que corre a cargo del propietario; y finalmente, utilizar la vía administrativa en el sentido indicado como medida de presión contra el comunero infractor. Y en caso de que el propietario impugne o reclame judicialmente, entiendo, prudentemente, que la comunidad tiene más posibilidades de ganar.

Juan Romaguera

Abogado