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CONSULTA

Una comunidad de propietarios está llevando a cabo obras de reparación y rehabilitación del edificio debido a unas deficiencias detectadas en una inspección técnica. Durante la ejecución de las obras han aparecido nuevas necesidades de reparación, por lo que ha sido necesario aprobar distintas derramas extraordinarias para poder continuar con los trabajos.

En una de las juntas de propietarios, se planteó que la comunidad asumiera el coste de unos trabajos realizados en el interior de una vivienda o local como consecuencia de las obras. Dichos trabajos consistían en retirar y posteriormente volver a instalar determinados equipos informáticos utilizados por los ocupantes del inmueble para desarrollar su actividad profesional.

La dirección facultativa de las obras indicó que, desde el punto de vista técnico, no era necesario retirar dichos equipos para poder ejecutar los trabajos estructurales. Además, en una junta anterior se había acordado que determinados gastos ocasionados en el interior de las viviendas o locales como consecuencia de las obras no serían asumidos por la comunidad

El propietario afectado manifestó que votaría en contra de la aprobación de una nueva derrama extraordinaria, necesaria para continuar con las obras, si la comunidad no asumía previamente el importe de esa factura particular.

La participación de dicho propietario en la comunidad es elevada y su voto podría resultar determinante para alcanzar la mayoría necesaria para aprobar la derrama.

Ante esta situación, se consulta:

¿Puede un propietario condicionar su voto sobre la aprobación de una derrama destinada a financiar obras necesarias en el edificio al pago por parte de la comunidad de un gasto particular relacionado con su vivienda o local?

¿Es válido el voto negativo emitido en estas circunstancias o podría considerarse que existe un conflicto entre el objeto de la votación y la pretensión económica particular del propietario?

Si el voto del propietario resulta determinante para que no se apruebe la derrama, ¿qué consecuencias podría tener esta situación para la comunidad y para la continuidad de unas obras necesarias para reparar las deficiencias del edificio?

¿Puede la comunidad aprobar la derrama dejando constancia en el acta de que la oposición del propietario se produjo por su pretensión de que la comunidad asumiera un gasto particular que no había sido considerado necesario por la dirección facultativa de las obras?

RESPUESTA

Dice el artículo 10.1.a LPH que los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, tienen carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no la modificación del título constitutivo o de los estatutos y vengan impuestas por las Administraciones Publicas.

Por tanto, las obras ordenadas en el ámbito de una IEE son obligatorias para todos los propietarios que no se pueden oponer a su ejecución. No cabe por tanto que un determinado propietario vote en contra de la ejecución de reformas obligadas por la IEE.

Mucho menos cabe que un propietario “amenace” a la comunidad con votar en contra de unas obras necesarias si no se le indemniza por un presunto perjuicio generado a uno de sus inquilinos. Si bien no soy penalista, esta conducta podría considerarse dentro de los hechos tipificados como coacción.

Lo que puede hacer este propietario, si así lo considera, es reclamar judicialmente a la comunidad los daños y perjuicios causados a su inquilino por las obras necesarias de reparación de los elementos comunes, pero, en ningún caso, coaccionar a la comunidad con su oposición a la ejecución de unas obras necesarias que, insisto, son obligadas y no necesitan acuerdo previo comunitario.

La comunidad debe aprobar la derrama, seguir adelante con las obras y, dejar que sea el citado propietario quien impugne dicho acuerdo. En estos términos no tengo la menor duda de cuál va a ser la implacable respuesta judicial a una posible impugnación en base a los hechos relatados. La comunidad también podría plantearse consultar con un penalista sobre la posibilidad de formular una querella por presunto delito de coacciones. Sobre todo, si la presunta amenaza ha sido expresada o proferida en la junta delante del resto de comuneros.

Juan Romaguera

Abogado