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CONSULTA

En una comunidad de propietarios gestionada por este despacho, varios locales han sido transformados en viviendas. Como consecuencia, es necesario conectar la nueva instalación de fontanería a la red general de la comunidad, lo que implica que las tuberías discurran por el techo de las zonas comunes del aparcamiento y también por el techo de un aparcamiento privativo. Se entiende que los propietarios de los locales deben solicitar autorización a la comunidad para realizar esta conexión. No obstante, surge la duda sobre cómo proceder en el caso de que un vecino se oponga a que la tubería pase por el techo de sus plazas de aparcamiento, considerando los derechos de propiedad y la normativa aplicable.

RESPUESTA

En primer lugar, indicar que para la correcta resolución de esta consulta sería necesario analizar el titulo constitutivo y el alcance y justificación de las instalaciones que pretende el propietario del local que se quiere convertir en vivienda.

En términos generales, puedo indicar que la conversión de local en vivienda, a no ser que esté expresamente prohibida en los estatutos, no requiere autorización de la comunidad. No obstante, si para llevar a cabo esta conversión es necesario realizar obras que afecten a elementos comunes, entonces se requiere un quorum de tres quintas partes del total propietarios y cuotas (artículo 10.3.b en relación al artículo 17.4 LPH). Y de conformidad con el segundo párrafo del artículo 10.3.b LPH deberá constar el consentimiento de los propietarios afectados, en las condiciones indicadas en este apartado:

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquellos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Por tanto, para la instalación de tuberías por el techo del garaje será necesaria la autorización (mayoría 3/5) de la comunidad y para las tuberías que transcurren sobre el aparcamiento privativo, las del copropietario afectado. La redacción de dicho artículo es muy deficiente y no deja claro el alcance del posible veto del propietario afectado.

No obstante, en mi opinión, si las tuberías no afectan ni impiden objetivamente el uso normal de dicha plaza, la eventual oposición del propietario individual puede considerarse un abuso de derecho. Habrá que analizar detalladamente dichas obras y valorar el grado de afectación de las mismas en relación a dicha plaza para determinar, en su caso, la viabilidad de las mismas, su necesidad de indemnización o su definitiva prohibición.

En todo caso, el propietario afectado puede impugnar el acuerdo que en su caso adopte la comunidad.

Juan Romaguera

Abogado