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CONSULTA

La comunidad está formada por varios bloques de apartamentos. Según los Estatutos de 2007, fachadas, cubiertas y estructuras son elementos comunes. En 2016 se adoptó un acuerdo en Junta (no inscrito en el Registro de la Propiedad) para que cada bloque gestionara de forma independiente su mantenimiento económico (pintura, fontanería, etc.). Actualmente, el complejo presenta patologías graves: desprendimiento del revestimiento monocapa, humedades y grietas por oxidación de la estructura, afectando la seguridad y estabilidad del edificio. En la Junta de 2025 se aprobó por unanimidad realizar una actuación integral en todos los bloques, por motivos de seguridad, eficiencia y estética. Dos propietarios de un bloque se oponen a ejecutar la obra en su parte, alegando independencia según el acuerdo de 2016, y rechazan sufragar la derrama correspondiente.

Se solicita orientación sobre:

1. Prevalencia de la LPH: ¿El acuerdo de 2016 puede exonerar a propietarios de su obligación de mantener elementos comunes ante riesgos estructurales?
2. Eficacia frente a terceros: ¿Tiene fuerza legal un acuerdo no inscrito para bloquear decisiones de la Junta?
3. Ejecución forzosa: Procedimiento recomendable si los propietarios persisten en su negativa.
4. Reparto de costes: Posibilidad de exigir reparto a partes iguales frente a reparto por coeficientes.

RESPUESTA

El acuerdo de 2016 solo afecta a las obras de mantenimiento ordinario de cada bloque. Al no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, cualquier nuevo propietario puede solicitar que se vuelva al reparto de gastos estatutario o legal dejando sin efecto dicho acuerdo. Las obras que comentas son obras de reparación de la estructura y de la fachada ante la aparición de graves patologías que afectan con carácter generalizado a dichos elementos comunes del integro edificio que, sin lugar a duda, deben ser asumidas por la totalidad de propietarios del integro edificio por coeficiente conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1.e LPH. Aunque dichas obras de reparación han sido aprobadas por una amplísima mayoría de propietarios, las mismas son obligadas para la comunidad incluso sin necesidad de acuerdo previo en virtud de lo dispuesto en el artículo 10.1.a) LPH. Por tanto, dichas obras deben ejecutarse en todo caso, sin que la negativa de algunos propietarios tenga efecto alguno en cuanto a la efectividad de dicho acuerdo. Si estos propietarios disidentes no pagan la derrama aprobada por la comunidad procede su reclamación a través del correspondiente procedimiento judicial. Mientras no haya una impugnación judicial del acuerdo adoptado con medida cautelar de suspensión del acuerdo (cuestión muy improbable, pues dicha impugnación estaría abocada al mayor de los fracasos) dicho acuerdo es ejecutivo y debe llevarse a efecto, máxime ante el peligro de que la inacción reparadora agrave el problema y encarezca la solución definitiva. Si para la reparación resulta necesario acceder a alguna de las viviendas y su propietario niega su entrada, deberá solicitarse el acceso a través del correspondiente procedimiento judicial con reclamación de los daños y perjuicios que dicha demora pueda ocasionar a la comunidad.

Juan Romaguera

Abogado