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Mi consulta es en relación a una Comunidad de Propietarios que desea pintar y reparar su fachada.

Se ha aprobado en Junta la realización de la obra, pero me asalta una duda. En el mismo edificio hay un local que no pertenece a la Comunidad, pero comparte fachada.

Leo en un acta de la Comunidad de hace unos 20 años que este local participó de forma puntual en una reparación estructural del edificio que afectó al techo del local, y se le asignó una cuota de participación para aquella obra puntual. Este local participa de forma voluntaria en la cuota del seguro anual de la Comunidad con esa misma cuota que se le asignó en su día, pero llevo la Comunidad solo desde hace 5 años y no he encontrado ninguna referencia a este local, a excepción de la obra en la que participó. No se le convoca a las reuniones ni participa en los gastos comunitarios, a excepción del seguro, porque no es parte integrante de la Comunidad.

¿Se le puede exigir a este local participar en la pintura de la fachada con la cuota que se le asignó en su día, al ser el mismo edificio?

Respuesta:

El tema del “engalaberno” o “casas a caballo” ha sido fuente de discrepancias en la doctrina de los Tribunales.

Al parecer, en el inmueble existe un local que como finca registral independiente se introduce o esta encabalgado en la finca de la Comunidad. Yo entiendo que sobre la fachada hay una copropiedad especial, pues concurren sobre ella derechos de una y otra parte. Sobre esta tesis resultará, ya se apliquen por analogía las normas de la propiedad horizontal, según las cuales la fachada es un elemento estructural del inmueble con carácter de común y no privativo, o bien las de la comunidad de bienes, y en particular el art. 393 del Código Civil, se desprende que la obra que se ejecute y resulte necesaria debe ser costeada por los participes conforme a la presunción del mencionado art. 393 y 395 del código sustantivo. A mayor abundamiento entiendo que existe un acto propio del propietario del mencionado local (sea cual sea el actual titular) al haber participado ya en la reparación de un daño estructural del edificio. Por tanto, si la obra es necesaria se puede exigir a la propietaria del local que pague en proporción a la superficie que tiene en la fachada u otra cuota que determine pericialmente su contribución.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera