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CONSULTA

En el despacho nos ha surgido una duda, tenemos un cliente que nos solicitó un certificado de estar al corriente de pago, nosotros como administradores certificamos que los gastos se encontraban pagados hasta 31.03.2019, fecha en la que se nos solicitó el documento. La vivienda finalmente se vendió a mediados de julio 2019 y no se solicitó ningún certificado actualizado, con lo cual el notario dio por bueno el certificado donde se indicaba que los gastos se encontraban pagados hasta finales de marzo 2019.

Nosotros entendemos que el comprador al no solicitar un certificado de corriente de pago actualizado, se hace cargo de la deuda que la vivienda generó en esos tres meses y medio que se tardó en formalizar la compra-venta. Pero, ¿podemos reclamarle esa deuda también al vendedor?, ¿se puede considerar deudores solidarios al vendedor y al comprador de la deuda de esos tres meses y medio?.

RESPUESTA

Resulta obvio que el nuevo adquirente responde de las deudas anteriores (abril a julio) a la compraventa por afección real del artículo 9.1.e LPH. No está amparado por la existencia de un certificado de fecha tres meses anterior a la firma de la escritura. Al no exigir un certificado actualizado asume los gastos posteriores al mismo. Puede reclamarse los gastos del periodo de abril a julio de 2019 bien al anterior propietario, bien al nuevo propietario en virtud de lo dispuesto en el referido artículo.

En mi opinión no se trata de una deuda solidaria ya que el origen de la deuda, la causa de pedir y la acción a ejercitar, para cada uno, es distinta: el anterior propietario responde de la deuda de los meses de abril a julio de 2019 por su cualidad de titular registral del mismo en dichas fechas y el nuevo propietario responde de dicha deuda por afección real. Para evitar problemas procesales entiendo conveniente elegir contra quien reclamar. Es un tema procesal complejo, pero para evitar problemas yo iría contra el nuevo propietario o contra el antiguo en función de la solvencia de cada uno.

Solo se declara la solidaridad entre propietario antiguo y el nuevo en el supuesto de incumplimiento del artículo 9.1.i LPH conforme se indica en su segundo párrafo. Ignoro si se da este supuesto.

Debéis ir con cuidado con el tema de la prescripción. Tenéis cinco años para reclamar la deuda a los propietarios. Tratándose de una deuda de 2019, si no ha habido alguna reclamación previa que la interrumpa podría haber prescrito la acción de reclamación.

Juan Romaguera

Abogado