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CONSULTA

Me dirijo a ustedes con el fin de solicitar orientación en relación con un desacuerdo surgido tras la celebración de una Junta de Propietarios, respecto a un punto tratado en el turno de “ruegos y preguntas” y la posterior solicitud de modificación del acta por parte de una propietaria y, con posterioridad, también por parte del Presidente, pese a que este último había otorgado su visto bueno inicial al borrador del acta remitido por esta administración.

Durante dicha junta, una propietaria manifestó su preocupación por la utilización de un ventanal, originalmente fijo y posteriormente modificado a abatible, situado en un local de la comunidad. Según indica, dicho ventanal ha sido utilizado como punto de acceso por el propietario y sus trabajadores, a pesar de no ser una zona de paso habilitada para tal fin, y sugiere que conste expresamente en el acta que la comunidad advierte sobre esta práctica, y que se exime de cualquier tipo de responsabilidad en caso de accidente, al tratarse de una zona de baja visibilidad.

Esta administración, al analizar la situación, entendió que:

1. La zona donde se encuentra el ventanal parece corresponder a dominio público, no siendo, por tanto, competencia directa de la comunidad por donde trascurren los vehículos que pudieren afectar.

2. El uso que un propietario haga de su propio local, y el eventual riesgo que ello comporte para sus trabajadores, es una cuestión de responsabilidad individual y no comunitaria.

3. La comunidad, como tal, no debería asumir responsabilidad ni emitir advertencias sobre comportamientos individuales que escapan a su ámbito de competencia.

4. Por este motivo, no se reprodujo en el acta, el contenido del correo de la propietaria, ni se reflejó de forma general su inquietud.

Cabe señalar que, en el momento de redacción del acta, se hizo constar que no se tiene constancia de si la modificación del ventanal cuenta o no con licencia municipal, aunque en principio no altera la estética de la fachada comunitaria, lo que sí constituiría un elemento de intervención comunitaria inmediata.

Posteriormente, al no verse reflejado el contenido del correo en los términos que la propietaria deseaba, esta contactó directamente con el Presidente, quien, reitero, ya había aprobado el envío del acta. Ahora se solicita formalmente una modificación del acta ya remitida.

En base a lo anterior, y dada la complejidad de los elementos que concurren en este caso, solicito al Colegio me oriente sobre los siguientes aspectos:

1. ¿Debe acceder esta administración a modificar el acta a posteriori, cuando ya fue aprobada con el visto bueno del Presidente?

2. ¿Qué procedimiento formal debe seguirse en caso de que finalmente se acuerde realizar dicha modificación?

3. ¿Existe, conforme a la normativa vigente, responsabilidad de la comunidad de propietarios en relación con la omisión de advertencias sobre el uso indebido de un ventanal de un local privado, máxime si este da a una zona de dominio público?

4. ¿Actuó correctamente esta administración al no incorporar de forma literal los términos del correo de la propietaria, al considerar que se trataba de un asunto ajeno a las competencias de la comunidad?

Agradezco de antemano su atención y quedo a la espera de sus observaciones, con el fin de poder actuar conforme a los principios de legalidad, prudencia administrativa y respeto al interés general de la comunidad.

RESPUESTA

El acta debe reflejar los acuerdos adoptados con indicación de lo que sea relevante para su validez y, en su caso, los nombres y cuotas de los comuneros que hubieran votado a favor o en contra. En el apartado ruegos y preguntas no se pueden adoptar acuerdos excepto si asisten a la Junta la totalidad de propietarios y lo consienten. Esto no impide que en el acta se haga constar sucintamente las preguntas y consideraciones que puedan hacer los propietarios en este punto y que sean relevantes para la comunidad.

Por otro lado, el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario.

Por último, pueden subsanarse los errores o defectos del acta una vez cerrada, o sea, puede modificarse tal como indica el artículo 19.3 párrafo 3º de la LPH. Esta subsanación o modificación deberá hacerse antes de la siguiente junta de propietarios que, informada de dicha modificación deberá ratificarla o no.

No voy a entrar sobre la legalidad o no de la referida ventana del local ni de la responsabilidad derivada de su uso pues no tengo elementos de juicio suficientes para hacerlo.

Como he indicado al principio el administrador secretario debe redactar el acta reflejando en la misma los acuerdos y las cuestiones relevantes decididas o habladas por los copropietarios en la Junta, de forma que si realmente, aunque sea en ruegos y preguntas, se hizo constar por parte de una comunera dicha advertencia, debe quedar reflejo de la misma en el acta, con independencia de la opinión que sobre este tema tenga el administrador que podrá ponerla en conocimiento de la comunidad en la forma que estime conveniente.

Si el acta no se ha remitido al resto de copropietarios y aunque el presidente haya dado el visto del borrador, no veo inconveniente en que se incluya en el acta, a petición del mismo, un comentario realmente efectuado por una copropietaria en el apartado ruegos y preguntas. No se trata de un acuerdo comunitario sino una sugerencia de una comunera y, por tanto, la trascendencia, competencia, legalidad o conveniencia de dicho comentario es una cuestión que, aunque no implica a la comunidad tampoco impide su constatación en al acta. El administrador puede dar su opinión, pero no puede condicionar el contenido del acta en base a su criterio personal, por muy respetable que sea. Ese comentario debe constar en acta y el administrador, si lo considera necesario podrá hacer una circular expresando su opinión en relación a dicha cuestión, pero en ningún caso impedir ni obstaculizar su inclusión en el acta.

Si el acta ya se hubiera remitido al resto de copropietarios, para su modificación deberá seguirse los tramites indicados en el tercer párrafo el artículo 19.3 LPH.

Juan Romaguera

Abogado