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CONSULTA

En una comunidad de propietarios de reciente constitución, afectada por diversas incidencias propias de una promoción de obra nueva, el presidente ha asumido una carga de gestión considerable. Con el fin de continuar en el cargo, propuso en una junta extraordinaria su exoneración del pago de los gastos comunitarios, tanto ordinarios como extraordinarios.

La propuesta fue sometida a votación y aprobada por mayoría simple de los propietarios presentes y representados. Sin embargo, con posterioridad algunos propietarios han cuestionado la validez del acuerdo, argumentando que dicha exoneración supondría en la práctica una modificación de los coeficientes de participación, lo que exigiría unanimidad.

Desde la administración de la finca se considera que no se trata de una modificación de coeficientes, sino de una cuestión relativa a la gestión del gasto comunitario, que podría reflejarse mediante la creación de una partida específica dentro del presupuesto destinada a cubrir dicha exoneración.

Ante las dudas surgidas sobre la validez del acuerdo, se plantean además varias cuestiones prácticas relacionadas con la posible revisión o corrección del mismo.

Cuestiones planteadas:

1. ¿Puede la comunidad de propietarios aprobar la exoneración del presidente del pago de los gastos comunitarios mediante mayoría simple o, por el contrario, dicho acuerdo podría considerarse una modificación de coeficientes que requiera unanimidad?
2. En caso de existir algún defecto en el acuerdo adoptado, ¿sería posible realizar una diligencia de subsanación del acta para corregir o aclarar su contenido?
3. Si ya se ha convocado una junta extraordinaria por otros asuntos, ¿sería correcto incluir un punto adicional en el orden del día relativo a la posible nulidad o revisión del acuerdo adoptado en la junta anterior?
4. Una vez enviada la convocatoria de una junta extraordinaria, ¿es posible remitir una nueva convocatoria modificada añadiendo nuevos puntos al orden del día, manteniendo la misma fecha y hora de celebración?

RESPUESTA

La comunidad de propietarios puede acordar por mayoría simple la remuneración monetaria del cargo de presidente. La comunidad puede establecer, de forma justificada, una concreta compensación económica como contraprestación a los servicios y dedicación que pueda exigir el ejercicio de dicho cargo.

Pero si la remuneración no se refiere a una cantidad fija, sino a la compensación o exoneración de las cuotas comunitarias que le correspondan al presidente como comunero, entonces el acuerdo debe ser unánime al suponer dicho acuerdo una modificación de las cuotas de participación, tal como señala la sentencia 329/2006 de 9 de junio de la sección 4ª de la AP de Granada.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 19.3 LPH son subsanables los defectos o errores del acta pero no puede, por esta vía, alterarse el contenido y esencia de un acuerdo alcanzado por la comunidad. A mi entender, no cabe una diligencia de subsanación en este caso.

Tratándose de una junta extraordinaria (en la que la Ley no establece un plazo mínimo de antelación para su convocatoria) se puede modificar el contenido del orden del día, fecha y hora y añadir nuevos puntos a tratar siempre que dicha nueva convocatoria pueda llegar a conocimiento de todos los interesados tal como señala el artículo 16.3 LPH.

Todos los acuerdos son efectivos y ejecutables salvo que alguien los impugne y un Juez así lo declare. Ahora bien, la comunidad puede acordar dejar sin efecto un acuerdo adoptado en una junta anterior. Mas que proponer un acuerdo de nulidad de otro anterior, lo correcto sería tratar específicamente la posible modificación de la remuneración del presidente, adoptada en la junta anterior.

Como os he indicado en mi primera respuesta, es posible acordar legalmente la remuneración del presidente por mayoría simple, excepto si es compensación de cuotas que requiere la unanimidad.

Juan Romaguera

Abogado