Serveis

CONSULTA

"El propietario es quien paga los desperfectos causados por una filtración provocada por su falta de mantenimiento, según establece el artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 1902 del Código Civil. Si la filtración se debe a un deterioro estructural o al paso del tiempo, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios, que deberá asumirla, aunque el propietario tenga la obligación de mantener su terraza en buen estado para evitarlo. "

En nuestro caso el propietario que tiene el uso de la terraza, no había sellado las juntas en años y con las lluvias ha dado filtraciones al piso inferior. Se han rehecho las juntas y el problema se ha subsanado.

El propietario se ha hecho cargo del pago pero ahora el vecino de abajo solicita que alguien le pague los daños que ha tenido.

El no haber hecho las juntas en años se considera falta de mantenimiento por parte del propietario? o debe pagar los daños causados la Comunidad?

Yo entiendo que debe pagar el propietario, ya me comentais.

RESPUESTA

El propietario que tiene asignado el uso exclusivo de una terraza que hace funciones de cubierta del edificio está obligado a efectuar el mantenimiento ordinario de la misma (limpieza de imbornales, mantenimiento de juntas, reposición de baldosas rotas por mal uso, etc.).

El mantenimiento extraordinario de dichas terrazas corresponde a la comunidad. Son obras extraordinarias las de reparación del forjado, sustitución de la tela asfáltica o capa de impermeabilización, formación de pendientes, etc.

Ahora bien, salvo mejor criterio técnico, si hay filtraciones en la vivienda inferior ello significa que la tela asfáltica de la terraza ha dejado de prestar sus servicios ya que las juntas entre baldosas no sirven para impermeabilizar (aunque ayudan). Lo que evita la filtración de agua al forjado y al piso inferior no es el pavimento de la terraza ni las juntas entre baldosas, sino la tela impermeabilizante existente bajo las baldosas y la capa de compresión. En otras palabras, si la tela asfáltica funcionara correctamente, no habría habido filtraciones en el piso inferior, aunque las juntas entre baldosas estuvieran en mal estado. Para saber la causa y origen de la deficiencia y, con ello, quien es responsable de las filtraciones, es absolutamente necesario un análisis técnico.

Si del informe técnico se deduce que la tela está en mal estado, será la comunidad quien deberá sustituirla y hacerse cargo de los daños y perjuicios causados a la vivienda inferior. Por el contrario, si finalmente resulta que la falta de juntas entre baldosas es la causa de dichas filtraciones, entonces será el propietario el único responsable. También pueden darse causas concurrentes (podría ser que la ausencia de juntas entre baldosas hubiera acelerado la degradación de la lámina de impermeabilización, por ejemplo). Pero insisto, para dar una solución correcta al supuesto planteado es imprescindible un informe técnico.

En todo caso, si el propietario y/o la comunidad tienen seguro, estos daños ocasionados a la vivienda inferior (no la reposición de juntas o sustitución de la tela) estarían cubiertos por las respectivas pólizas.

Juan Romaguera

Abogado