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CONSULTA

Me dirijo a usted para plantearle una consulta que me genera ciertas dudas desde la administración de una comunidad de propietarios.

En dicha comunidad existen varios locales que, en su momento, realizaron excavaciones desde su interior que no estaban contempladas en el proyecto inicial del edificio. Estas excavaciones se llevaron a cabo bajo zonas que no estaban debidamente impermeabilizadas, ya que originalmente no existía sobre ellas ninguna edificación, tratándose simplemente de subsuelo. Por este motivo, la comunidad nunca ha asumido posibles daños derivados de esas intervenciones.

Actualmente, ha surgido un problema de filtraciones de agua en uno de estos locales, y sus propietarios están reclamando a la comunidad la reparación de los daños, alegando que en su momento solicitaron y obtuvieron permiso para realizar dicha excavación y apertura. El permiso de obras data de 1993, aunque hasta ahora no se tenía constancia de su existencia. En la documentación aportada se recoge la ampliación del local, pero dicha modificación no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, y la finca sigue figurando con la misma superficie que en la división horizontal original del año 1990.

Tampoco disponemos de acta de junta en la que conste la autorización expresa de esta obra ni evidencia de que la comunidad tuviera conocimiento formal de la misma.

La consulta concreta que le trasladamos es: ¿quién tiene la obligación de asumir los costes de reparación de los daños por filtraciones en ese espacio, tanto en cuanto al origen como a la causa de los mismos?

Le agradeceríamos mucho su opinión al respecto.

RESPUESTA

Si las filtraciones tienen su origen de forma clara y exclusiva en esa construcción realizada unilateralmente por los dueños de los locales sin conocimiento ni consentimiento de la comunidad, entonces la comunidad no tiene ninguna obligación de asumir costes de dicha reparación.

Es cierto que cuando la comunidad tiene conocimiento de la ejecución de alteraciones de elementos comunes (que están a la vista de todos) durante años y no dice nada, ni reclama su retirada al propietario que la llevo a cabo, entonces la doctrina entiende que la comunidad ha asumido tácitamente dicho elemento y pasa a formar parte del edificio con las obligaciones que de ello se derivan.

Pero este no es vuestro caso ya que, por lo que argumentas, se trata de una obra efectuada en el subsuelo que resulta de imposible constatación por parte de la comunidad y que, además, nunca ha sido comunicada por los propietarios que la ejecutaron. El hecho de que en su día obtuvieran, por su cuenta y riesgo, licencia municipal para su ejecución no tiene trascendencia en relación a tu consulta.

Juan Romaguera

Abogado