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CONSULTA

Por la presente, expongo consulta respecto de la legalidad de un cerramiento de una terraza que se usa para aparcamiento, así como de la vía a seguir.

Se trata de una Comunidad de Propietarios que por la parte delantera, en su esquina derecha tiene un paso de 3/4 metros aproximadamente, en forma de pasillo por donde desde hace muchos años pasan coches, para ir a la parte trasera de la Comunidad que tienen un gran terraza comunitaria en planta baja, donde se aparcan coches. Esta terraza trasera ha sido durante años (pruebas de hace 13 años) usada por uno de los locales (el local colindante al local de la esquina de la zona de paso) como aparcamiento de los coches propios de su actividad comercial. En los estatutos se determina que las terrazas son elementos comunes. Así mismo, en los estatutos establece que "corresponde a cada uno de los locales comerciales de cada uno de los dos bloques, el derecho de uso y ocupación, compatible con el tránsito público de los espacios de terraza señalados en el plano protocolado a continuación de la escritura de constitución de la comunidad de las escritura de constitución de la comunidad en el mismo número que el local correspondiente"

Desde hace una semana, la propietaria del local de la esquina por donde pasan los coches, ha decidido cerrar el paso con jardineras. Así mismo, ha anunciado que delante de la zona trasera de su local donde siempre se ha aparcado en breve instalará mesas para que no se pueda aparcar. Ninguna de estas acciones ha sido aprobada en Junta de Propietarios. La propietaria del local de la esquina, argumenta que no tiene establecido en ningún sitio servidumbre de paso. La Comunidad está en contra de dicho cerramiento y ha solicitado convocar una junta extraordinaria para tomar acciones contra dichas actuaciones. Así mismo, el propietario del local contiguo al cerramiento, también está en contra al verse afectado a no poder desarrollar su actividad comercial en iguales condiciones que ha llevado a cabo durante años.

La primera pregunta es clara: ¿Esto lo puede hacer, es decir, el cerramiento/ la prohibición de paso, y la ocupación para no aparcar es legal? En su caso, en base a qué precepto legal? En caso de entender que dichas acciones no tienen base jurídica, en base a qué precepto legal?

¿En caso de que se trate de un cerramiento/ ilegal, cual es el camino de la Comunidad y/o del propietario afectado para retomar el estado a la situación anterior?

¿Entiende que en este caso pueda ser aplicable la jurisprudencia de los Actos Propios de la Comunidad de Propietarios?

RESPUESTA

Para resolver tu consulta sería necesario estudiar detalladamente las escrituras, los acuerdos comunitarios alcanzados, el historial de actuaciones, la realidad física del inmueble y de las actuaciones de la referida propietaria del local, etc., en definitiva, emitir un informe jurídico, que no es el objetivo de este servicio de consultas.

Lo único que puedo indicar es que, de lo que al parecer indican los estatutos en relación a las terrazas comunes de uso exclusivo de los locales, su uso y ocupación es facultad y derecho de cada propietario de local, a los que únicamente se les pone como condición que dicha ocupación sea compatible con el “transito público”; esto significa que no pueden cerrar las terrazas (las personas, propietarios, clientes, etc. deben poder transitar libremente a través de ellas) pero tienen derecho a ocuparlas de la forma que estimen conveniente (expositores, mesas, sillas...) mientras no impidan el tránsito de personas.

Si en los estatutos o a través de un acuerdo unánime no hay establecida una servidumbre de tránsito rodado a través de las terrazas comunes de uso exclusivo veo difícil que se pueda obligar a dicha propietaria a que retire sus jardineras y mesas para que pasen los vehículos, todo ello sin perjuicio del necesario estudio en detalle de la situación que, obviamente, no es objeto de la presente consulta.

Juan Romaguera

Abogado