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CONSULTA

En una comunidad de propietarios surge la siguiente situación:

Existe una zona residual utilizada como aparcamiento por los vecinos durante más de 20 años, que limita con una finca contigua cuyo propietario planea construir un hotel. Dicho propietario considera que la parcela de aparcamiento le pertenece y ha propuesto a la comunidad ceder otra zona de su finca, junto con una compensación económica, a cambio de quedarse con la parcela que le interesa.

Se plantean dos cuestiones:

1. Mayoría necesaria para aprobar el acuerdo:

El abogado del proponente afirmó que aceptar la propuesta no afectaría al Título Constitutivo, y que por tanto no sería necesaria la unanimidad. La comunidad considera que sí afecta al Título y al estado exterior de la finca, por lo que debería requerirse la conformidad de todos los propietarios. La duda es si este tipo de acuerdo requiere unanimidad o puede aprobarse con mayoría cualificada.

1. Interpretación de empate técnico y votos de no asistentes:

En la votación celebrada se produjo un empate técnico: no se alcanzó la mayoría de votos y coeficientes necesaria para aprobar el acuerdo. Algunos comuneros sostienen que se debería esperar el parecer de los propietarios no asistentes dentro del plazo de 30 días que establece el artículo 17.8 LPH. La comunidad entiende que:

Este plazo no otorga derecho a un voto diferido. La Ley se refiere a acuerdos adoptados, y si no se alcanza mayoría, no hay acuerdo; por tanto, los votos de los no asistentes no se suman ni a favor ni en contra.

La consulta es, por tanto:

1. ¿Es correcto interpretar que este acuerdo afectaría al Título y requeriría unanimidad?
2. ¿Es correcta la interpretación de que los no asistentes no pueden sumarse en caso de empate técnico?

RESPUESTA

A la primera cuestión, sin perjuicio de que para contestar correctamente a la consulta debería estudiar y analizar el titulo constitutivo y la propuesta concreta de permuta, en términos generales te debo indicar que la cesión o permuta de terrenos de la comunidad con terceras personas colindantes supone una alteración evidente del título constitutivo que requiere la unanimidad.

A la segunda cuestión, el voto presunto del artículo 17.8 LPH se aplica cuando hay un acuerdo que precisa una mayoría cualificada. Cuando no hay acuerdo, como es este caso, ya que no se ha conseguido la doble mayoría de votos y cuotas, no se puede aplicar ni contabilizar el voto presunto y no puede “desempatarse” en base a lo que digan los ausentes en el plazo de 30 días.

Juan Romaguera

Abogado