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CONSULTA

En una Comunidad que gestionamos ha salido la necesidad de que el local tenga una puerta de emergencia por el tipo de negocio que quiere poner (centro coworking) y la única vía es hacer la puerta con salida de emergencia hacía el rellano de la escalera comunitaria. Entendemos que necesita la aprobación de la Comunidad en una Junta de Propietarios al tener que hacerse una modificación en la zona comunitaria. ¿Podrían confirmarnos que es así? Y si es así, la aprobación tiene que ser por mayoría o por unanimidad de los presentes? Gracias anticipadas.

RESPUESTA

Si bien la doctrina jurisprudencial no es uniforme, lo cierto es que hay una tendencia evidente a considerar abusivos los acuerdos comunitarios que impiden la realización de obras de modificación de elementos comunes necesarias para posibilitar el desarrollo de una actividad económica por parte de los dueños de los locales, siempre que estas obras no causen perjuicios al resto de comuneros.

En concreto la sentencia de la AP de Toledo de 22/5/2006, trata de un tema idéntico al que planteas y resuelve a favor del local:

... es claro que si se niega la apertura de la puerta de emergencia la comunidad se está extralimitando en el ejercicio de su facultades y derechos de forma injustificada, ello para restringir gravemente el derecho del titular del local a usarlo como estime conveniente dentro del destino que le viene previsto en los estatutos y conforme a su configuración física objetiva, no ya solo como parroquia sino también para cualquier otra actividad que posibilite que lo ocupen a la vez mas de 100 personas, dejando con un contenido muy mermado tal derecho del titular a su explotación limitándole su uso en la mitad de lo que la propia configuración del local le permite y quedándole así en un contenido económico mínimo en relación al que podía serle dado. Pero es que además esta limitación no resulta justificada en el interés legítimo de la comunidad, porque no consta que con la apertura de la puerta de emergencia se vea perjudicada o mermada en sus derechos de uso efectivo del elemento común alterado (fachada posterior) no apreciándose qué beneficio real va a obtener del cierre de la puerta y ello porque 1º) se trata de una puerta de emergencia que por tanto en las condiciones normales siempre deseables no se abrirá nunca para permitir la salida de personas, 2º) aunque alguna vez desgraciadamente haya de usarse lo será puntualmente para la evacuación de personas en momentos de peligro o urgencia y para la entrada o salida de servicios de emergencia y seguridad que solventen con todas las facilidades posibles la situación de emergencia o riesgo, lo que nunca puede perjudicar sino que incluso puede beneficiar radicalmente al resto de la comunidad de propietarios (por ejemplo el caso típico de incendio) que lo son del mismo edificio en cuya planta baja se encuentra el local, siendo que en ningún caso es una puerta de libre acceso y salida del público, 3º) la puerta comunica a una zona común del edificio (calle interior de la urbanización con rampa de acceso a garaje) para evacuación de personas en caso de peligro, lo que en modo alguno configura una servidumbre de paso gravando los elementos comunes, como se alega, porque no puede usarse dicho paso a discreción, voluntad y libre escisión del titular del local, como ocurre con el titular de una servidumbre de paso, sino únicamente en ciertas circunstancias totalmente extraordinarias y predeterminadas, 4º) su uso será tan puntual y/o esporádico, si es que alguna vez se llegaran a dar las extraordinarias condiciones que lo permiten, que en modo alguno puede comportar una merma real y efectiva de los derechos de los demás propietarios al uso de dichos elementos comunes, siendo que la existencia de una puerta normalmente cerrada y solo abierta extraordinariamente, y con ello la salida por la misma, no puede ocasionar como se alega la necesidad de realización por la comunidad de gastos de mantenimiento y conservación especiales en la calle interna a la que da acceso y 5º) el cierre del hueco de la puerta por fábrica de ladrillo que nunca podría abrirse, en lugar de una puerta que solo podría abrirse en casos excepcionalísimos que normalmente nunca ocurrirán, no permite apreciar en la comunidad una intención o actuación amparable ni un beneficio real puesto que, salvo los supuestos totalmente extraordinarios que motivarían su apertura, no hay diferencia entre la puerta siempre cerrada y un muro cerrado a efectos de los derechos de los demás comuneros sobre el uso de los elementos comunes. Por ello en las circunstancias descritas ha de considerarse que la negativa a su apertura integraría abuso de derecho porque tal posición de la comunidad, en los términos ya descritos, no encuentra apoyo en un interés razonable, serio y legítimo y produce en cambio un perjuicio cierto, relevante e injustificado para el titular del local ..."

Por consiguiente, insistiendo en que no toda la jurisprudencia es unánime, si realmente la puerta de emergencia no causa un perjuicio evidente a la comunidad o a los comuneros y se condiciona y limita su uso al destino efectivo de salida de emergencia, entiendo que la negativa de la comunidad podría ser impugnada por el propietario del local, con posibilidades de éxito.

En todo caso, con independencia de lo anterior, estaríamos ante un acuerdo del 10.3.b en relación al artículo 17.4 LPH que requiere un acuerdo de tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas.

Juan Romaguera

Abogado