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CONSULTA

Un propietario que adquirió su vivienda en el año 2021 está solicitando las cuentas correspondientes al ejercicio 2020, es decir, de un periodo en el que aún no era miembro de la comunidad. Mi duda es la siguiente: ¿estoy obligada a entregarle las cuentas de un periodo anterior a su incorporación como propietario?

Quiero añadir como contexto que esta solicitud se enmarca dentro de una conducta que considero cercana al blocking. Este propietario tiende a boicotear las juntas, cuestiona mi profesionalidad constantemente delante de los vecinos, me grita durante las reuniones y, en una ocasión, llegó a ponerse violento en mi despacho. Además, ahora insiste en pedir documentación y cuentas de forma reiterada.

Debido a este comportamiento y al impacto emocional que está teniendo sobre mí, decidí realizar el curso del Aula Colegial "Ser acosado profesionalmente NO es normal: Blocking", donde identifiqué varios de los comportamientos mencionados en el "checklist" del acosador profesional.

Por todo ello, es importante para mí contar con una respuesta sólida que me permita dar por zanjada esta cuestión, así como gestionar mejor este tipo de situaciones en el futuro.

RESPUESTA

Siento mucho la situación que estas padeciendo que, por desgracia, se prodiga cada día más. Te recuerdo que existen los Juzgados de Instrucción para denunciar situaciones de acoso.

Dicho lo anterior, en contestación a tu consulta te reproduzco la magnífica respuesta que, en su día, ofreció Sebastian Romaguera a una cuestión idéntica:

El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, indica cuáles son las competencias del administrador de la comunidad de propietarios, incluyendo entre las mismas la de "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad". De esta norma no se puede deducir que cualquier propietario tenga libre acceso a los documentos de la comunidad que custodia el administrador, puesto que la comunidad de propietarios se rige por los órganos legalmente establecidos, conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , y la capacidad de fiscalización de cada propietario sobre la gestión comunitaria debe hacerse valer dentro del régimen asambleario de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 y siguientes de la referida ley. Esta conclusión es coherente con lo razonado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de abril de 1993. Como dice la SAP Madrid, Sec. 20.ª, 3/2017, de 13 de enero, el derecho de información del comunero no es absoluto ni equiparable o análogo al del socio de las sociedades mercantiles, y que la LPH no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de toda los documentación de la comunidad sometida a su custodia como parece entender la parte recurrente. El derecho de información es un derecho relativo y debe ser modulado ya que se cumple ordinariamente a través de las Juntas de Propietarios, que es el acto en donde se rinden y aprueban las cuentas, siendo el momento y lugar oportuno para que los copropietarios pueden solicitar del administrador las explicaciones y exhibiciones documentales que estimen oportunas ( artículo 14, b y c, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ). Por consiguiente habría que distinguir supuestos concretos. Así, cuando se trata de recabar información sobre cuentas relativas que todavía no han sido objeto de aprobación, no puede negarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información puntual que precise, pero sin que ello suponga reconocer a cada comunero individual la función fiscalizadora que corresponde a la Junta de Propietarios en su conjunto. Tratándose de cuentas ya aprobadas y cuyas cuentas ya han sido fiscalizadas y aprobadas por la Junta de Propietarios, entiendo que no está obligado el administrador a hacer entrega continua y abusiva de los documentos SIN LA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. No olvides que la ley no ampara el abuso de derecho ( artículo 7 del Código Civil )

También te reproduzco la respuesta que da Don Vicente Magro Servet (Magistrado del TS) a una consulta similar en su tratado “Soluciones a dudas que surgen en una comunidad de propietarios”:

¿Tiene derecho un comunero a pedir al administrador que le entregue documentos o le rinda cuentas de la gestión?

En absoluto. Las comunidades de propietarios no son sociedades mercantiles donde los comuneros sean socios de la misma, además de que la protección de datos les impide reclamar entrega de facturas o documentos por copia.

Para mayor claridad señala la SAP Málaga de 27 de febrero de 2007 enunciaba que el Administrador de Fincas no está obligado a rendir cuentas frente a un único propietario considerando que el Administrador “(…) es un órgano que responde únicamente frente a la junta de propietarios y ante la cual debe rendir cuentas de su gestión, en los términos establecidos en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, no siendo en ningún caso responsable frente a los distintos propietarios, ni tampoco está obligado, de forma individual con cada uno de ellos, a rendirles cuentas de su gestión.. Sentado lo anterior, esto no debe llevar al absurdo de que si un propietario solicita del administrador algún tipo de información sobre alguna cuestión relativa a la comunidad que de forma concreta le afecte, por ejemplo, si adeuda o no alguna cuota comunitaria, éste pueda negarse de forma absoluta a dar tal información. Pero una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, otra cosa distinta es estar obligado a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente a un único propietario…”

En la página web del Colegio hay multitud de consultas resueltas en este sentido a las que me remito.

Juan Romaguera

Abogado