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CONSULTA

Dado el caso de un local comercial en bajos de un edificio en régimen de propiedad horizontal con dos ó más escaleras, con acceso por distintas calles y que se rigen con comunidades (o subcomunidades) constituidas independientemente, se plantea siguiente consulta:

¿Qué porcentaje de participación debe ser aplicado al local, para la contribución en gastos comunitarios, toda vez que no consta norma estatutaria alguna que indique que el señalado local pertenezca a subcomunidad alguna o que se vea adscrito y deba participar de forma individualizada a los gastos que genera una parte concreta o parcial del edificio?.

RESPUESTA

La única referencia a las subcomunidades que encontramos en la LPH es el artículo 2.d) que las define como las que resulten cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el titulo constitutivo, varios copropietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

Por tanto, en principio, solo pueden constituirse subcomunidades si así está previsto en el titulo constitutivo. No obstante, la realidad es que, a pesar de no estar previsto estatutariamente, en muchos edificios se constituyen subcomunidades de hecho. El Tribunal Supremo se muestra contradictorio en su admisión: las STS 29/4/2015 y de 10/04/2019, admiten su existencia, pero las STS de 22/10/2007 y de 21/07/2019 dicen que la existencia fáctica no es suficiente, pues debe estarse a lo formalmente inscrito en el Registro, concluyendo que, si no se han modificado los estatutos e inscrito en el registro las diversas subcomunidades, no resultan admisibles legalmente.

Dicho lo anterior, del supuesto de hecho que se plantea en tu consulta deduzco que se refiere a un edificio en el que existen varios portales o escaleras que constituyen subcomunidades DE HECHO que gestionan sus propios servicios y elementos, y que el local de la planta baja "pertenece" o "estaría integrado" en varias de estas subcomunidades. También doy por supuesto de que no existen asignados formalmente coeficientes especiales para el local en cada una de las subcomunidades.

En principio, legalmente, este local solo participaría en los gastos de la comunidad integra y por el coeficiente de propiedad que figure descrito en la escritura de obra nueva. Solo le deberían afectar y debería contribuir a los gastos que acuerde y correspondan a la comunidad integra (reparaciones de elementos comunes: fachada, cubierta, estructura; seguros del integro edificio; IEE del integro edificio y similares), salvo clausula estatutaria en contra.

No obstante, si en la realidad cada subcomunidad pretende repercutir al local sus gastos de reparación de los elementos comunes que cada una considera como adscritos a su servicio solo lo pueden hacer repercutiendo dichos gastos conforme al coeficiente de propiedad del local que figura expresamente en la escritura de la comunidad integra, pero EN NINGUN CASO pueden pretender aplicar un coeficiente ficticio calculado en base al prorrateo de coeficientes del local y viviendas en función de cada subcomunidad. Si se aplicara de esta forma, los locales estarían contribuyendo a la reparación y conservación de elementos comunes del edificio con un importe muy por encima (duplicando, triplicando...) del que correspondería a su coeficiente legal, incumpliendo con ello lo previsto en el articulo 9.1.e LPH.

Juan Romaguera

Abogado