Serveis

CONSULTA

"En una comunidad que gestionamos, con graves problemas de mantenimiento estructurales que comprometen la seguridad de los usuarios de la vía pública por deficiente mantenimiento de un tejado, se dan las siguientes circunstancias:

• Sería necesario proteger la zona pública de la acera afectada para evitar que caiga material y pueda hacer daño a terceros.

• Para ello sería necesario instalar unas redes o marquesina (a valorar por el técnico) que retengan los posibles restos que se precipiten del tejado evitando que dañen a nadie.

• El Presidente se niega a instalar medidas protectoras y quiere ir directamente a ejecutar la reparación

• La reparación inmediata de la cubierta es inviable porque la comunidad no dispone de fondos y tienen una elevada morosidad (se comprometería el pago a la empresa si se encarga conociendo la nula capacidad de pago de la comunidad en estos momentos, y la deficiente capacidad de recaudación existente).

• Aunque se aprobase un presupuesto de reparación ahora (tarea en la que se está actualmente: buscando presupuestos que serán valorados por un técnico) la ejecución tampoco sería inmediata porque no se dispone de dinero ni para pagar a la empresa, ni al técnico, ni impuestos/tasas/permisos....

Nuestra pregunta:

• ¿hasta qué punto tiene autonomía la administración para ordenar la instalación de medidas protectoras en el edificio hasta que se realicen los trabajos definitivos de reparación necesarios? (para esta medida sí se dispone de los fondos necesarios iniciales, y se garantizaría la seguridad de los viandantes)

• ¿podríamos los administradores ordenar la instalación inmediata de las medidas de seguridad aún en contra de la opinión del Presidente y/o propietarios?

• ¿en base a qué normativa, artículo, jurisprudencia se ampararía dicha actuación autónoma del administrador?

Nos preocupa seriamente la situación dado que la seguridad del público usuario de la vía está comprometida.

RESPUESTA

La situación planteada es compleja y de difícil respuesta.

El artículo 20.1.c) LPH establece que corresponde al administrador atender a la conservación y entretenimiento de la casa disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

Aquí el problema se plantea cuando es el propio presidente (al parecer junto con otros propietarios) quien, a sabiendas de la urgencia, de la situación existente y del riesgo que corre el edificio y los viandantes, se niega a tomar medidas de precaución necesarias para evitar males mayores. No estamos ante un supuesto de absoluta urgencia con evidencia de riesgo inminente que si justificaría la actuación inmediata del administrador.

Entiendo que en este supuesto el administrador no puede ir en contra de la voluntad de la comunidad o de su presidente ordenando por su cuenta la instalación de medidas de seguridad y, en todo caso, no incurrirá en responsabilidad si ha advertido de la necesidad de abordar ciertas obras de reparación y la comunidad o el presidente ha hecho caso omiso.

Lo que si puede hacer (y creo que debería hacer) el administrador es poner en inmediato conocimiento del Ayuntamiento la circunstancia descrita y el riesgo que supone para los viandantes el estado del tejado y la necesidad de adoptar medidas de seguridad que eviten la caída de material a la calle. La Administracion puede comprobar la situación y si lo considera necesario podrá ordenar a la comunidad que adopte las medidas de seguridad. El Ayuntamiento dispone de medidas coercitivas para obligar a la comunidad a la adopción de medidas de seguridad necesarias e incluso puede llevarlas a cabo unilateralmente y después cargarlas a la comunidad.

Juan Romaguera

Abogado