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CONSULTA

El motivo del presente email, es porque tenemos una comunidad que por acuerdo de Junta se imputa un 10% de recargo anual sobre la cuotas impagadas del año.

En el año 2022 los locales que tenían deuda se vendieron y me solicitaron el certificado de deuda en el cual se certificó todo lo pendiente incluido el recargo por la cuotas impagadas del 2021. La parte compradora era conocedora de toda la deuda y la pagó.

Ahora dos años después de haber pagado, me envia el siguiente email:

Referente a los gastos del anterior propietario donde devengasteis intereses, te remito este comentario sobre LPH

El adquirente no es responsable de los recargos por morosidad

1.- Conforme al art.9.1.e) LPH, de lo que el adquirente de una vivienda o local responde, incluso con el propio inmueble adquirido, es de las cantidades adeudadas por el anterior propietario por gastos generales, siendo este aspecto el que debe de hacerse constar en la certificación que se emita antes de la transmisión del inmueble. Y los recargos son una sanción de naturaleza pecuniaria que se impone por el retraso en el pago, pero en modo alguno pueden ser calificados como gastos generales, por lo que, en principio, tales recargos por morosidad no pueden ser repercutidos al nuevo adquirente y solo podrán ser reclamados al propietario moroso por tratarse de una deuda propia del mismo sin vinculación con el presupuesto de la comunidad que es donde se reflejan tales gastos generales.

Espero tus amables comentarios

RESPUESTA

En primer lugar, es obvio que el artículo 9.1.e LPH no dice lo transcrito en el correo del propietario. Es cosecha propia de dicho propietario.

En segundo lugar, se trata de una cuestión controvertida sobre la que la jurisprudencia no se pone de acuerdo, hay sentencias -pocas- en uno y otro sentido. No obstante, la doctrina mayoritaria se decanta por considerar que si el recargo de morosidad fue debidamente aprobado en junta, es ejecutivo y no resulta abusivo, forma parte de la afección real y por tanto es exigible al nuevo propietario junto con la deuda principal.

En nuestro supuesto, además, parece que en el certificado de deuda se especificó tanto la deuda por gastos comunes como el recargo de morosidad, que era conocido y aceptado por el nuevo adquirente que liquidó dicha cantidad a la comunidad, generando en ésta la confianza de que dicha cantidad había sido asumida por el comprador. Pasados dos años, la comunidad, además, habría perdido la oportunidad -por prescripción- de reclamar, en parte, dichos recargos al antiguo propietario.

De la misma forma, no me cabe ninguna duda de que dicho comprador descontó del precio de compra el importe total de los gastos comunitarios pendientes (gastos y recargo), de forma que realmente fue el vendedor quien, indirectamente, liquidó la deuda. Reclamar ahora su devolución supondría un enriquecimiento injusto por parte del nuevo adquirente.

Con la prudencia que merece esta situación y siendo un tema discutible, yo me decanto por aconsejar a la comunidad que no proceda a la devolución del recargo que en su día abonó el nuevo propietario voluntariamente y a sabiendas.

Juan Romaguera

Abogado