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CONSULTA

En una comunidad de propietarios, los Estatutos establecen un sistema específico para repartir entre las viviendas el coste del gas propano. La comunidad dispone de un depósito común que se rellena periódicamente y cada vivienda cuenta con un contador particular situado en el interior del inmueble, cuya lectura sirve para determinar el importe que corresponde pagar a cada propietario.

El problema es que, en la práctica, el sistema resulta difícil de aplicar con garantías. Para realizar el reparto es necesario que cada propietario facilite periódicamente la lectura de su contador, pero algunos no la proporcionan y, en otros casos, existen dudas sobre la exactitud de las lecturas comunicadas.

Además, la comunidad no puede acceder con facilidad a todos los contadores para comprobar personalmente las lecturas, ya que se encuentran dentro de las viviendas. La suma de los consumos comunicados por los propietarios tampoco coincide con el consumo total de gas adquirido por la comunidad, existiendo diferencias significativas.

Esta situación ha generado conflictos entre los propietarios, especialmente porque algunos consideran que el sistema de reparto no permite comprobar de forma fiable el consumo real de cada vivienda y cuestionan las cantidades que se les repercuten.

Ante estas dificultades, se plantearon distintas alternativas, como trasladar los contadores a una ubicación accesible para que pudieran ser comprobados por la comunidad, o que cada propietario realizara una instalación independiente con la empresa suministradora. Sin embargo, estas opciones supondrían un coste muy elevado para los propietarios y resultarían económicamente poco viables.

Ante esta situación, se propuso modificar el sistema de reparto previsto en los Estatutos y distribuir el coste del gas propano entre los propietarios conforme a sus respectivos coeficientes de participación. La propuesta fue aprobada por la junta de propietarios.

Posteriormente, uno de los propietarios ha mostrado su oposición al acuerdo y ha requerido a la comunidad para que continúe aplicando el sistema de reparto establecido originalmente en los Estatutos.

Se plantean las siguientes cuestiones:

¿Puede la comunidad modificar mediante acuerdo de la junta el sistema de reparto del gasto de gas establecido en los Estatutos cuando el sistema previsto resulta en la práctica difícil de aplicar y no permite comprobar con garantías el consumo real de cada vivienda?

¿Qué validez tendría el acuerdo adoptado por la junta para repartir este gasto conforme a los coeficientes de participación?

Mientras se resuelve la controversia, ¿qué sistema de reparto debería aplicar la comunidad?

¿Qué actuación debería adoptar la comunidad ante la oposición del propietario y el requerimiento recibido para que se siga aplicando el sistema establecido en los Estatutos?

En caso de que el sistema estatutario resulte difícil de acreditar o ejecutar correctamente, ¿podría la comunidad adoptar alguna medida para garantizar que el reparto del gasto sea objetivo, verificable y susceptible de ser justificado ante una eventual reclamación judicial?

RESPUESTA

Por un lado, tienes una norma estatutaria sobre la distribución de gastos de gas propano que deben cumplir los propietarios mientras no se modifique de formas unánime (unanimidad de difícil alcance).

Por otro lado, tienes los contadores individuales en el interior de las viviendas y por tanto difícilmente accesibles y fiscalizables. Su lectura depende de la voluntad y disponibilidad de cada propietario y, en todo caso, de la fiabilidad y lealtad de cada uno de ellos en relación a la veracidad de las lecturas que ofrecen, todo ello en detrimento de los comuneros que honestamente se prestan a dejar acceder a sus contadores para verificar sus respectivos o consumos.

Lo único que se me ocurre para evitar estas conductas incívicas y abusivas de determinados copropietarios es aprobar un reglamente de uso de dicho servicio (que requiere únicamente mayoría) en virtud del cual, por ejemplo, los propietarios que permitan el acceso se les cobrara por el consumo realmente realizado y a los no permitan acceder a sus contadores se les asignara un consumo estimado proporcional (por coeficiente, por partes iguales, etc.) distribuyendo el coste del resto de gas propano no consumido por los propietarios “responsables”. De esta manera podrás repercutir todo el propano consumido y veras como, poco a poco, los propietarios díscolos van dejando acceder a sus contadores. 

Y no creo que nadie se atreva a impugnar dicho reglamento y, si lo hacen, dudo que prospere dicha impugnación. Es una solución que, obviamente, debe analizarse, desarrollarse y detallarse adecuadamente.

Juan Romaguera

Abogado