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CONSULTA

Tenemos una comunidad que, según acuerdo entre comuneros, han separado las viviendas y locales del aparcamiento. Nos solicitaron que lleváramos las viviendas por lo que no es el 100% sino el 76,93 de propiedad.

Pagan cuota fija y no van por coeficiente. En esta comunidad hay 3 plantas bajas y 3 locales que no tienen acceso a zonas comunes (entrada directamente de la calle).

Según acuerdo en acta desde hace mucho tiempo, estas plantas bajas y locales pagan una cuota muy pequeña 25€ (decidida en junta) en comparación con el resto de las viviendas 60€.

Ahora, se ha tenido que hacer una derrama por unas reparaciones en terrazas (impermeabilización), dado que daban filtraciones y arreglo de tejas… En junta se decidió el pago de tres cuotas fijas de derramas a partes iguales.

Ahora una de las plantas bajas (junto con otra) que estaba en junta que solicita que la derrama sea por coeficiente.

¿Debemos realizar junta para ello y proponer dicha solicitud, a partir de aquí, tambien se debería realizar cambio de las cuotas comunitarias por coeficiente (que es lo correcto)?

Otra pregunta: Salvo que en el titulo constitutivo conste una exención expresa, las viviendas y los locales sin acceso a escalera, ¿deben colaborar con los gastos ordinarios, si se va por coeficiente?

RESPUESTA

Los arreglos de impermeabilización de la cubierta deberían abonarse por la totalidad de propietarios del edificio, incluidos, obviamente, los propietarios de los aparcamientos. La cubierta es un elemento común de todo el edificio y el coste de su mantenimiento debe repercutirse a los propietarios en función del coeficiente de propiedad (salvo que los estatutos prevean otro tipo de reparto).

Si los estatutos no establecen exoneraciones o sistemas de reparto diferentes, los gastos de mantenimiento y conservación de los elementos comunes del edificio se reparten conforme a los establecido en el artículo 9.1.e LPH.

Cualquier propietario ausente de la junta o que no hubiera votado a favor de dicho acuerdo de pago a partes iguales, podría impugnar dicho acuerdo y seguramente estimaran su demanda. Los presentes en la junta que votaron a favor no podrán impugnarlo por cuanto no salvaron su voto.

En esta tesitura, entiendo conveniente que se convoque una nueva junta para aclarar todos estos temas y, en especial, la contribución de los aparcamientos en el gasto de reparación de cubierta.

Conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, si los estatutos no exoneran a los locales y plantas bajas del mantenimiento de zaguán y escalera, estos propietarios deberán contribuir a dichos gastos de acuerdo con su coeficiente aunque no tengan acceso al mismo. Normalmente los estatutos exoneran a estas partes determinadas que no tienen acceso al zaguán, pero si no lo hicieron así, la consecuencia nefasta para dichos propietarios es la obligación de contribuir a dichos gastos.

Juan Romaguera

Abogado