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CONSULTA

Comunidad de propietarios con un inquilino ( padre del propietario) mayor de 70 en silla de ruedas que solicita que se cambie la cabina del ascensor por una más amplia que cumpla con las medidas para que quepa una silla de ruedas, según la última normativa aprobada en Junio 2024. Partimos de la base que esa modificación si es viable técnicamente.

SURGEN VARIAS DUDAS:

Premisas a tener en cuenta:

-Los estatutos comunitarios inscritos, establecen que los ascensores quedan adscritos exclusivamente a los dueños de los apartamentos quienes correrán con los gastos que se originen a partes iguales.

Excluye por tanto a los locales con una participación del 19% y a los aparcamientos con una participación total del 3.4% , con lo que recalculando los coeficientes solo apartamentos, quedarían de la siguiente manera:

Propietario 1 solicitante del ascensor con padre minusválido propietaria de las viviendas 1ºA, 1º B, 2º B, 3ºB, plazas de garaje nº 3,4,5 y parkings exteriores 1 y 2, cuota de propiedad 49,7% del total del edificio pasa a tener un 61.46%

Propietario 2 del piso 3ºA y de las plazas de garaje nº 1 y 2, cuota de propiedad 19,20% pasa a tener un 23.45%

Propietario 3 piso 2ºA y del parking exterior nº 3, cuota de propiedad 12,10%. … pasa a tener un 15.20%

Por tanto si no se tiene en cuenta el voto de los locales es obvio que el propietario solicitante tiene la mayoría.

La primera cuestión es sí esto es así: ¿ Debemos o no contar con el voto de los locales por estar excluidos de participar en los costes de ascensor? Según he podido ver si no me equivoco, la línea jurisprudencial es que si se trata de eliminar barreras arquitectónicas los locales aunque estén exentos de gastos ascensor, si deben contribuir . Si solo fuera una reparación sin más no estarían obligados, pero al ser el motivo de la obra la ampliación de la cabina, entiendo que si se les puede exigir su participación en los gastos y por tanto su voto también contaría.

Más cuestiones:

Quien corre con los gastos, la comunidad entera por coeficientes, o solo los apartamentos por partes iguales?

Se aplica el límite de la anualidad de gastos ordinarios al resto de vecinos que no estén conformes con la obra?

RESPUESTA

Las cláusulas estatutarias de exoneración se interpretan siempre con carácter restrictivo, de forma que, si no hay una exoneración expresa de los gastos de sustitución del ascensor o de exoneración en relación a las obras de supresión de las barreras arquitectónicas, las viviendas, los locales y los aparcamientos deben abonar su cuota parte de dichos gastos. En nuestro supuesto concreto, la cláusula no contiene, a mi entender, una exoneración expresa en relación a la sustitución de la cabina para que permita la entrada a una silla de ruedas. En mi opinión es una modificación no exenta de gasto para locales y aparcamientos.

Otra cuestión es la forma en que se aprueba dicha reforma. Como sabes hay dos vías para abordar la aprobación de las obras de supresión de barreras arquitectónicas: la prevista en el artículo 10.1.b y la prevista en el artículo 17.2 ambos de la LPH.

En el primer supuesto (artículo 10.1.b LPH) la obra de supresión de barreras arquitectónicas la puede solicitar cualquier propietario en cuya vivienda o local viva, trabaje o preste sus servicios una persona con discapacidad o mayor de 70 años, no siendo, en este caso, necesario acuerdo de junta pero, en contrapartida, el resto de propietarios no están obligados a aportar más allá de las doce mensualidades de gastos ordinarios. Si la inversión es superior, la obra seguirá siendo obligatoria si el propietario solicitante asume ese mayor coste.

En el segundo (artículo 17.2 LPH) si la obra se aprueba por mayoría simple será obligatoria para todos los copropietarios, incluso aunque su coste exceda de las doce mensualidades antes referidas.

En tu caso, al parecer solo hay un propietario de varios apartamentos y aparcamientos (uno voto) con una cuota elevada que pide la modificación de la cabina, mientras el resto de propietarios de las vivienda, locales y aparcamientos (la mayoría de votos, pero no de cuotas), parece que no están a favor de la propuesta.

En tu caso parece que dicho propietario tendrá que ir por la vía del artículo 10.1.b LPH y si, como parece, la inversión es superior a las doce mensualidades, deberá asumir el resto de su coste si pretende que la cabina se modifique.

Por último también cabría otro supuesto: que los apartamentos acuerden exonerar al resto de propietarios de locales y de aparcamientos de dicho gasto y asuman entre ellos el coste de la modificación (que en definitiva es favorable y beneficioso para todos los apartamentos). En este caso bastaría que alguno de los otros dos propietarios de los apartamentos votara a favor para conseguir la mayoría necesaria.

En fin, que el tema, como ves, es complejo, pero con buena voluntad podéis llegar a un arreglo.

Juan Romaguera

Abogado