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CONSULTA

En una comunidad de propietarios constituida en régimen de propiedad horizontal tumbada, un propietario detecta una plaga de termitas que está causando daños en su vivienda. Según las primeras inspecciones, el foco de la infestación podría encontrarse en el jardín de uso privativo anejo a la vivienda, desde donde las termitas habrían accedido a la edificación.

Asimismo, varios propietarios han manifestado haber observado la presencia de termitas en elementos situados en otras zonas de uso privativo de la urbanización, lo que podría indicar que la afección no se limita a una única vivienda.

Ante esta situación, se plantean las siguientes cuestiones:

¿La erradicación de la plaga debe considerarse, con carácter general, una obligación de la comunidad de propietarios, al tratarse de una situación que puede afectar a la salubridad, seguridad y conservación del conjunto inmobiliario, o corresponde asumirla al propietario afectado cuando el origen se encuentra en un elemento de uso privativo?

¿Qué relevancia tiene, a estos efectos, la naturaleza jurídica del jardín, según se trate de un elemento común de uso privativo o de un elemento privativo?

¿En qué medida deben tenerse en cuenta el título constitutivo, los estatutos de la comunidad y los acuerdos adoptados por la misma para determinar quién debe asumir las actuaciones necesarias para la erradicación de la plaga y la reparación de los daños?

RESPUESTA

Este es un tema muy complejo. Depende de muchos factores.

En primer lugar, sería esencial conocer el verdadero origen de la plaga de termitas. Que se manifieste en varios puntos de la comunidad invita a pensar que se trata de una infestación generalizada en cuyo caso la responsabilidad de su eliminación y reparación de los daños corresponde a la comunidad de propietarios, todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 10.1.a LPH.

No obstante, si el foco está en un jardín concreto, sería necesario determinar si se trata de un jardín común de uso exclusivo o de un jardín íntegramente privativo o anejo a la propiedad.  En el primer caso cabría pensar en una responsabilidad comunitaria y en el segundo la responsabilidad sería privativa. También sería necesario analizar si el propietario de dicho jardín ha actuado diligentemente y si dicho foco pudo ser detectado en su momento y si, en su caso, el propietario adoptó las medidas necesarias para evitar su proliferación.

La regla general que deduzco de las pocas sentencias localizadas que tratan de este tema es que, en principio, se trata de una responsabilidad comunitaria al tener un origen difícilmente localizable. Pero si del análisis concreto del supuesto se deduce y acredita que existe un origen privativo y ha habido un comportamiento negligente por parte de este propietario, puede determinarse la responsabilidad de dicho comunero.

Juan Romaguera

Abogado