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CONSULTA

Gestionamos un edificio que comparte el aparcamiento con un edificio colindante. Han aparecido grietas en el garaje y se ha reclamado a la comunidad vecina su participación en el gasto. La respuesta del edificio contiguo indica que:

1. Solo se pagan de manera conjunta los elementos incluidos en la servidumbre de paso, como la puerta del garaje y la rampa de acceso.
2. Las reparaciones que afecten a la zona de aparcamiento propia de cada finca deben ser asumidas íntegramente por el propietario de esa finca.

En concreto, si la grieta está en la zona de plazas del edificio Alfa, el gasto correspondería únicamente a ellos, y lo mismo si la grieta estuviera en la zona del otro edificio.

La consulta es:

1. ¿Es correcta esta interpretación de los estatutos y de la Ley de Propiedad Horizontal?
2. ¿Existen criterios legales o jurisprudenciales para determinar cuándo una reparación del garaje compartido puede considerarse obligación de ambas comunidades y cuándo solo de una de ellas?

RESPUESTA

Como bien sabes, en sede de consultas y por razones obvias, no se puede analizar ni estudiar actas, escrituras, notas registrales ni cualquier otra documentación adjunta ni resolver conflictos particulares y concretos. Contestar correctamente a tu consulta requeriría un análisis exhaustivo de los libros de actas, del título constitutivo, del estado físico de sótano, ubicación de las deficiencias, origen de las mismas, etc. y la emisión de un informe jurídico.

No obstante lo anterior, en términos generales, te puedo indicar lo siguiente:

Si ambas fincas son registralmente independientes y lo único que existe es una servidumbre de paso por la puerta, rampa y vial de acceso al garaje otorgada a favor de la finca colindante sobre la vuestra, salvo que el título constitutivo de la servidumbre establezca otro sistema, el coste del mantenimiento y conservación de estos elementos de vuestra finca que la colindante emplea para acceder a su propio garaje debe ser compartido en proporción al beneficio que la servidumbre otorgue a cada una de las comunidades, la vuestra como propietaria de dichos elementos y la colindante como previo dominante que las utiliza para llevar a cabo dicha servidumbre de paso, todo ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 543 y 544 del Código Civil.

Por tanto, si la grieta se ha detectado en el vial de acceso al garaje de la finca colindante, la reparación de la misma debe ser asumida por ambas comunidades. Si la grieta o defecto se detecta en una zona ajena a la afectada por la servidumbre, entonces su reparación corresponderá de forma exclusiva a la comunidad propietaria de dicho elemento.

Pero insisto, para una correcta resolución del conflicto hay que analizar el título de la servidumbre, los estatutos de ambas comunidades y el origen y ubicación de la deficiencia a reparar.

Juan Romaguera

Abogado