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CONSULTA

En primer lugar siento molestarte por una cuestión tan nimia pero los propietarios parecen incapaces de llegar a un acuerdo entre ellos aplicando el sentido común...

En una Comunidad que gestiono ha estallado una especie de guerra civil por el uso de los tendederos de la cubierta comunitaria.

Te pongo en antecedentes (la mayoría de los cuales son anteriores a mi contratación como administrador):

1) Parece ser que en su día se hizo un reparto de zonas comunitarias para que cada propietario tuviera una zona exclusiva para tender la ropa. Este acuerdo (si existió) no se plasmó en ninguna acta comunitaria.

2) Hace unas semanas alguien (sin acuerdo de junta de propietarios, ni conocimiento o consentimiento previo del presidente o yo mi mismo) repintó las zonas asignadas en su día.

3) Parece ser que al realizar este repintado se modificaron algunas zonas previamente asignadas. Por poner un ejemplo (no real), a la propietaria del 3º-2ª le han asignado otro lugar diferente al que venía utilizando desde hace más de 20 años.

He repasado los estatutos y hablan de la azotea como un espacio comunitario (como no podía ser de otra forma) e, insisto, no hay ningún acuerdo de asamblea de propietarios que asigne ninguna zona concreta a cada propietario.

Por desgracia, para solucionar este tema, y vista la incapacidad de los propietarios de entenderse entre ellos, tengo que convocar una junta extraordinaria y tengo una serie de dudas. Vaya por delante además que hay espacio suficiente en la azotea para que se asigne un espacio a cada propietario...

1) Para aprobar la asignación privativa de un espacio comunitario a un comunero, ¿qué mayoría necesitamos? ¿3/5 de los propietarios presentes?

2) Al no poder acreditar, ni aprobarse en junta de propietarios, una asignación previa a particulares de este espacio comunitario; ¿tiene algún tipo de validez el uso que un propietario haya podido estar utilizando de esta zona? ¿Se le ha de respetar sí o sí? (Aunque en el fondo no puede probar nada, es la palabra de un vecino contra otro).

3) Si no se llegara a ningún acuerdo para asignar de manera privativa un espacio a cada propietario; podríamos acordar por simple mayoría de los presentes que todos los tendederos y zonas para tender de la azotea corresponden a todos los propietarios por igual y pueden hacer uso de cualquier espacio (habilitado claro está) que lo deseen de manera indistinta??

RESPUESTA

A veces las discusiones más peregrinas son las de más difícil resolución. Entiendo el conflicto y tus dudas en orden a la solución del mismo.

En primer lugar, debo indicarte que la atribución de uso exclusivo de elementos comunes a favor de alguno o algunos comuneros implica la modificación del título constitutivo y por tanto se halla sometido a la regla de la unanimidad del artículo 17.6 LPH. Por tanto, el acuerdo en virtud del cual se pretende asignar el uso exclusivo de espacios concretos y delimitados de la cubierta para tender la ropa a cada uno de los comuneros requiere la unanimidad de todos.

Lo normal es que estos usos colectivos se regulen a través de reglamentos o normas de régimen interior del artículo 6 LPH. Se puede acordar por mayoría un reglamento de uso de los tendederos en el que, por ejemplo, se establezca que los propietarios podrán usar determinados metros lineales de cuerda de tendedero, o que podrán tender la ropa por turnos o en la forma que se estime conveniente. Esto sirve para ordenar y regular el uso común de la cubierta, pero no sectoriza ni asigna usos exclusivos de espacios comunes que requiere acuerdo unánime.

Si no hay norma estatutaria en tal sentido ni acuerdo comunitario, ninguno de los propietarios podrá hacer valer derechos adquiridos a no ser que pueda acreditar con fundamento haber usado de forma exclusiva un determinado espacio durante más treinta años (usucapio de uso).

Ya sé que establecer un reglamento que guste a todos es muy difícil, pero si se consigue un apoyo mayoritario a una propuesta de uso razonable los propietarios disidentes se tendrán que ajustar a dicho reglamento y cumplirlo.

Juan Romaguera

Abogado