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CONSULTA

Me pongo en contacto con ustedes en relación a una situación incómoda en una de nuestras comunidades.

Dicha comunidad tiene un Patio comunitario el cual unos de los locales comerciales (restaurante) hace uso de dicho patio para fines comerciales, el cual ponen mesas y sillas.

Según el propietario llevan años utilizándolo como parte del restaurante aun así no hay ninguna escritura que lo avale y el restaurante alquilado en su mismo contrato de arrendamiento tampoco consta de dicha área de aprovechamiento. El aforo del local, registra exclusivamente el aforo dentro del local y no la parte del patio además que tampoco tiene licencia para dicho aprovechamiento.

La comunidad reclama que están invadiendo un patio comunitario y aunque el propietario suma la mayoría en votación según la ley de propiedad horizontal se necesitaría unanimidad para poder tener la autorización para que pueda utilizarlo como parte del restaurante.

Mi preguntas son:

1. Se puede negar la comunidad la utilización del patio comunitario aunque no tenga la mayoría en votación?

2. Se necesita unanimidad para la utilización del patio. Que pasa si lleva años utilizándolo como tal?

3. En caso que pueda utilizar el patio para su restaurante, sin licencia se puede negar la actividad comercial en el patio?

RESPUESTA

La desafección de un elemento común para su uso privativo requiere la unanimidad de la comunidad. Si el patio es comunitario, su uso particular o privativo requiere el consentimiento unánime del total de propietarios.

En todo caso, el patio se puede ceder en arrendamiento con una mayoría de tres quintos del total de propietarios y de cuotas (artículo 17.4 LPH).

Podría haber usucapión del patio si el dueño del local acredita que lo lleva usando de modo continuo y exclusivo desde hace 30 años o más. Resulta conveniente, en todo caso, requerir (la comunidad o los copropietarios interesados) al propietario del local el cese en el uso exclusivo de un elemento común para interrumpir esta posible prescripción adquisitiva.

Si la comunidad no alcanza un acuerdo mayoritario simple (de votos y de cuotas) para requerir al propietario del local que cese en el uso del patio común y en su caso, interponga una demanda judicial, cualquier propietario (o grupo de propietarios) está legitimado para requerir dicho cese y demandar en su caso al infractor.

La carencia de licencia administrativa de actividad no es un ilícito civil sino administrativo y, por tanto, debe denunciarse ante el Ayuntamiento en cuestión y será éste quien decida o resuelva sobre la licitud de dicha actividad y, en su caso, ordene el cese del uso comercial de dicho patio. Es una vía alternativa a la civil que puede ser iniciada por cualquier vecino y es compatible con la primera: puede denunciarse ante el Juzgado al dueño del local por usar de forma exclusiva un elemento común y puede denunciarse ante el Ayuntamiento por carecer de licencia de actividad.

Juan Romaguera

Abogado