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CONSULTA

Asunto: Validez de convocatoria de Junta Extraordinaria por parte de propietarios sin requerimiento previo al presidente ni notificación fehaciente

Número de propietarios: 300

Expone:

1. Que en fecha 19 de marzo de 2025 se celebró Junta General Ordinaria en la comunidad, la cual fue anulada de común acuerdo entre los asistentes, por problemas de espacio y organización, quedando pendiente su repetición.

2. Que en las últimas semanas el presidente y el administrador han recibido un escrito firmado por un grupo de propietarios en el que comunican directamente la convocatoria de una Junta Extraordinaria, alegando tener el 25 % de las cuotas de participación o de propietarios, amparándose en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

3. Que no consta en ningún momento que estos propietarios hayan solicitado previamente al presidente o al administrador la convocatoria de dicha Junta, tal y como exige la ley (art. 16.2 LPH), ni que se haya agotado el plazo legal de diez días para que, en su defecto, pudieran convocar por iniciativa propia.

4. Que no se ha verificado ni justificado documentalmente la identidad ni el coeficiente de participación de los propietarios firmantes. Únicamente circula una hoja sin firmas por WhatsApp y otros medios informales.

5. Que no consta que se haya convocado de forma fehaciente a los 300 propietarios, dado que el único que dispone de los datos de contacto actualizados es el administrador. No se han remitido convocatorias por correo postal ni electrónico con acuse de recibo, y no hay garantía de que todos los propietarios hayan sido correctamente informados.

6. Que el administrador y el presidente no asistirán a dicha Junta, por entender que la misma no cumple con los requisitos legales de forma ni de fondo, y además no se ha contado con ellos para su organización ni convocatoria.

Consulta:

1. ¿Es válida esta convocatoria directa por parte de un grupo de propietarios sin haber solicitado previamente al presidente la celebración de la junta?

2. ¿Es válida una convocatoria sin justificación documental del cumplimiento del requisito del 25 % de participación?

3. ¿Tiene validez una convocatoria sin comunicación fehaciente a todos los propietarios, cuando únicamente el administrador tiene acceso a los datos de contacto?

4. En caso de que en dicha junta se acuerde un cambio de administrador y presidente, ¿el administrador actual está obligado a entregar la documentación y cesar en sus funciones aunque entienda que la junta es nula?

5. ¿Qué medidas debe tomar el administrador ante esta situación, y debe esperar necesariamente a que se impugne judicialmente la junta, o puede actuar de otro modo?

RESPUESTA

El 25 por 100 de los propietarios únicamente pueden convocar una junta con carácter subsidiario, o sea, si solicitada al presidente dicha convocatoria, éste se niega a convocarla. El Tribunal Supremo se ha inclinado por admitir la legitimación de los propietarios (promotores) para convocar la Junta, pero sólo y exclusivamente con carácter subsidiario, en defecto del presidente (SSTS 1-6-1991, de 5-2-1992 y de 13-12-1993), añadiendo la STS 10-10-1990 que dicha subsidiariedad opera ante su negativa a convocarla.

Los promotores de dicha convocatoria deben identificarse y firmar la solicitud a los efectos de comprobar que cumplen con el quorum del artículo 16.1 LPH. Deben ser o una cuarta parte de los propietarios de la comunidad o un numero de éstos que representen al menos el 25por 100 de las cutas de propiedad.

Obviamente los promotores, deben cumplir los requisitos establecidos en el artículo 16.2 LPH incluida la notificación conforme a lo indicado en el artículo 9 LPH. En caso contrario, la junta sería nula.

El administrador y presidente que con conscientes de que la convocatoria no cumple con los requisitos legales, debe poner en conocimiento del resto de vecinos su ilegalidad, instando a no asistir a la misma. Y negarse, obviamente, a cualquier requerimiento de entrega de documentación de la comunidad a quien pretendan ilegalmente, constituirse como nuevo presidente y administrador.

En todo caso, para evitar más conflictos, conviene que contra programéis una convocatoria legal y correcta de la comunidad para “anular” la promovida ilegalmente.

Juan Romaguera

Abogado