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CONSULTA

Ruego que asesoría jurídica me asesore, si es posible, en lo que más abajo formulo. Las tres cuestiones se refieren a la misma comunidad:

CONSULTA 1.-

En un edificio se ha de realizar una importante rehabilitación que incluye las fachadas. Hay alguna vivienda que en su día instaló cerramiento en sus terrazas sin autorización de la comunidad ni licencia Ayuntamiento, y para realizar la obra es necesario desmontarlas. Las preguntas son:

- Quién debe realizar el desmontaje y posterior montaje de esas instalaciones, la empresa constructora o el propietario?

- Quién debe asumir los costes que todo ello conlleve?

- Es posible que la comunidad asuma los trabajos y gastos de desmontaje pero se niegue a instalar de nuevo ese cerramiento no autorizado?

CONSULTA 2.-

En un edificio en el que se han de realizar obras de rehabilitación estimadas en 3.000.000€, obras necesarias para la habitabilidad del edificio y sobre el que consta una orden de ejecución por parte del Ayuntamiento con fecha inicio de las mismas, tenemos dudas sobre:

- Si es necesario contratar un seguro que cubra las posibles incidencias que pudieran darse durante la ejecución de dichas obras.

- Y en caso afirmativo, qué tipo de coberturas deberíamos contemplar en dicha póliza.

CONSULTA 3.-

En un edificio en el que se han de realizar obras de rehabilitación estimadas en 3.000.000€, obras necesarias para la habitabilidad del edificio y sobre el que consta una orden de ejecución por parte del Ayuntamiento con fecha inicio de las mismas, nos encontramos que un 30% de propietarios no pagan la derrama de las mismas, por lo que los propietarios que si pagan, se niegan a cubrir la parte de los morosos y ello impide el inicio y ejecución de las obras,

- Qué tipo de medidas se pueden tomar contra los morosos, que no atendieron el cumplimiento de pago de derramas aprobadas y que son responsables de no poder acometer esas obras? Si sólo podemos acudir a monitorio de reclamación cantidades, eso se puede eternizar, y ello conllevaría sanciones administrativas y no sé si algún tipo de riesgo para las personas y el edificio por el estado en que se encuentra, además un perjuicio a los propietarios que si atendieron las derramas para la obra.

RESPUESTA

CONSULTA 1

Hay cierta doctrina jurisprudencial que establece que las obras de alteración de la fachada o cubierta (cerramientos, etc.) que llevan años (bastantes) instaladas sin la oposición de la comunidad, se entienden aceptadas tácitamente y se convierten en elementos comunes de forma que si para la reparación de fachada, cubierta, etc. es necesario retirar temporalmente dicha instalación y volverla a colocar, será la comunidad quien debe hacerse cargo.

El problema es que para retirar el cerramiento no hay inconveniente (del punto de vista administrativo), pero volver a instalarlo sí que puede generar problemas a la comunidad ya que si se trata de una obra urbanísticamente ilegal, su colocación no estará amparada por una licencia, el constructor puede ser responsable de su recolocación al igual que la comunidad y además, si este cerramiento estaba prescrito por haber transcurrido más de ocho años desde su instalación, esta prescripción desaparece, puede ser denunciada por cualquiera y podría ordenarse su demolición por parte del Ayuntamiento.

CONSULTA 2

Los técnicos que intervengan en la dirección de la ejecución disponen de su propio seguro que cubre las posibles responsabilidades derivadas de su actuación profesional. La constructora también deberá disponer de su propio seguro de responsabilidad civil. Parece que el riesgo estaría cubierto.

La conveniencia de contratar o no un seguro por parte de la comunidad excede de las consideraciones jurídicas que pueda manifestar este asesor. Lo mejor es hablar con vuestro corredor de seguros y solicitarle si tiene un producto específico para estas situaciones y valorar el coste de dicha póliza en relación al riesgo que podría asumir la comunidad por dichas obras. El coste de oportunidad es una decisión de la comunidad.

CONSULTA 3

La primera solución es reclamar judicialmente las cuotas pendientes a los morosos.

La segunda es, si se aprueban derramas extraordinarias por la mayoría de la comunidad, los que se opongan a su pago se convierten en morosos y podrán ser demandados judicialmente.

La tercera, aplicar los recargos de morosidad si figuran aprobados.

La cuarta, es aplicar por analogía lo dispuesto en el artículo 10.2.b LPH: si la demora en la ejecución de las obras ordenadas por la administración es a causa del impago de los morosos, estos podrían ser responsables de las sanciones que la administración pueda imponer a la comunidad por el retraso en la ejecución de las obras de reforma ordenadas. Incluso podrían ser responsables del mayor coste (incremento del presupuesto) que pueda causarse por el retraso en su inicio.

Juan Romaguera

Abogado