Actualidad

"Una comunidad de vecinos puede pedir fondos europeos para mejorar la finca"

El presidente del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Balears (Cafbal), Antonio Jaume -Palma, 1975-, asumió el cargo en diciembre de 2020. Según explica al inicio de la entrevista, en el Archipiélago hay en total unos 300 administradores de fincas, que, de media, se ocupan de atender entre 80 y 100 comunidades de propietarios. Este ámbito será, precisamente, uno de los beneficiados por la llegada de los Fondos Europeos.

¿Qué comunidades de propietarios pueden pedir ayudas de los Fondos Europeos?

Puede solicitar una ayuda de este tipo cualquier comunidad de propietarios, en especial las que son anteriores al año 2000.

¿Qué tipo de actuación cubren dichos fondos?

Los Fondos Europeos cubren cualquier tipo de actuación comunitaria, pero implican que necesariamente ha de haber una mejora de la eficiencia energética en la finca beneficiada. Por tanto, si incrementamos la eficiencia energética del edificio, podemos solicitar ayudas no sólo para la mejora de la citada eficiencia, sino también para cualquier otra cuestión, como por ejemplo para la modernización del inmueble o para el incremento de la accesibilidad.

"EL PAPEL DEL ADMINISTRADOR ES MUCHAS VECES EL DE MEDIADOR, CASI DE PSICÓLOGO"

¿Las ayudas no sólo están previstas entonces para la instalación de placas solares?

Efectivamente. Las placas solares favorecen la mejora energética, pero, como le acabo de indicar, con una de las mencionadas ayudas podríamos también pintar el portal, solventar deficiencias reseñadas en la Inspección Técnica de Edificios (ITE), cambiar tuberías o poner un ascensor donde no lo había. Cualquier actuación en el edificio es subvencionable si previamente has decidido mejorar energéticamente ese edificio.

¿Por qué cree que la Unión Europea pone ese requisito?

Lo que quiere Europa es que uno mejore energéticamente el edificio, pero, como ha visto, a partir de ahí se pueden llevar a cabo otras actuaciones. En principio, la demanda energética del edificio se debe reducir como mínimo un 30 por cien para poder optar a las ayudas. Si uno reduce ese 30 por cien o más, Europa le dará una subvención, tanto para esta mejora energética como para cualquier otro tipo de actuación que haga en la comunidad de propietarios.

¿Cómo se mide previamente la eficiencia energética de cada edificio?

Uno hace un certificado energético actual del edificio, en donde consta la letra de los electrodomésticos —desde la 'A' para los más eficientes hasta la 'G' para los menos eficientes—. Después, el propio técnico hace una proyección, señalando que si se aísla el edificio se pasará, por ejemplo, de la letra 'F' a la 'C'. Dependiendo de la reducción de demanda energética que tengamos, el Gobierno te dirá que te da una ayuda determinada, que puede oscilar entre el 40 por cien y el 80 por cien del coste total de las obras.

Ah, entiendo, sí...

Cuanto mayor sea la mejora, más dinero recibirás. Ese dinero lo recibirás, por ejemplo, por las obras que harás de aislamiento del edificio o de instalación de placas, pero también lo recibirás, por ejemplo, por las obras de mejora de la accesibilidad o por el cambio del ascensor. Por tanto, haces un proyecto conjunto y pides ayudas para todas las actuaciones. Lo que ocurre es que en ese proyecto tú ya dices que las actuaciones concretas que harás de aislamiento de fachadas y cubiertas o de instalación de placas producirán una mejora energética de, por ejemplo, el 30 por cien, el 40 por cien o el 50 por cien. Entonces, te darán una ayuda para eso y para otras cosas que habrás pedido.

"ES RELATIVAMENTE FÁCIL LLEGAR A UNA MEJORA ENERGÉTICA DEL 60 POR CIEN EN UN EDIFICIO Y OBTENER AYUDAS PROCEDENTES DE LOS FONDOS EUROPEOS DEL 80 POR CIEN"

¿Cuántas escalas hay para las ayudas?

Hay tres escalas. Al menos tienes que reducir un 30 por cien la demanda energética para poder solicitar una ayuda. Es el mínimo. Por lo que respecta a las cifras concretas, si reduzco la demanda energética entre un 30 por cien y un 45 por cien, me darán un 40 por cien de ayuda sobre el coste de todas las actuaciones. Aquí se incluyen los honorarios profesionales, las obras e incluso el IVA en el caso de las comunidades de propietarios. Lo único que no te cubre esa ayuda es la licencia de obras.

¿En qué porcentajes se mueven las otras dos escalas?

Si reduzco la demanda energética entre un 45 por cien y un 60 por cien, me darán un 65 por cien de ayuda. Y si reduzco la demanda energética más de un 60 por cien, me darán un 80 por cien de ayuda.

¿Destacaría algo más en ese sentido?

Sí. Creo que es importante recalcar que reducir más de un 60 por cien la demanda energética es bastante factible, porque nuestros edificios están muy mal aislados térmicamente, en especial los que fueron construidos en los años setenta y ochenta, e incluso a principios de los noventa. En ese contexto, es relativamente fácil llegar a una mejora energética del 60 por cien y, por tanto, obtener las citadas ayudas del 80 por cien.

"VER QUE LOS CAMBIOS QUE INTENTAS INTRODUCIR DÍA A DÍA MEJORAN LA PROFESIÓN, TE PRODUCE SATISFACCIÓN"

¿Cualquier persona puede tramitar estas ayudas?

Efectivamente, cualquier persona puede tramitarlas. Aun así, la tramitación es bastante compleja, por lo que yo recomiendo que la hagan un técnico y un administrador de fincas, por la complejidad de las obras. La tramitación requiere mucha documentación y saber cómo funcionan una serie de procedimientos.

¿Cuándo empezó el plazo para hacer las solicitudes?

El plazo para presentar las solicitudes para las ayudas empezó el pasado 27 de diciembre y en principio este proceso durará hasta 2026.

¿La morosidad es uno de los principales problemas con que se encuentran hoy los administradores de fincas?

Bueno, cada vez hay más cultura de comunidad. Por tanto, cada vez se entiende más que la comunidad de propietarios ha de funcionar. En ese sentido, el papel del administrador es muchas veces el de mediador, casi el de psicólogo. Lo que se tiene que entender en una comunidad de propietarios es que aunque los intereses de los propietarios sean distintos, se tienen que regir por un único criterio, que es el aprobado por la mayoría. Ese criterio tiene que ser aceptado también por los posibles propietarios discrepantes.

¿Sigue habiendo impagos?

Sigue habiendo algún propietario que no paga, sí. Aquí podemos diferenciar entre los que no pagan porque están pasando por una mala racha económica, que en estos últimos años ha sido algo que ha ocurrido muchísimo, y los que no pagan porque son un poco "barruts", con perdón de la expresión, sin ninguna justificación para su actitud. En este último supuesto, se recurre a la vía judicial, para que sea un juez el que decida. En cualquier caso, la morosidad es un tema que pesa mucho en una comunidad de propietarios, porque la lastra.

¿Hay intrusismo en su ámbito profesional?

Hay intrusismo, sí, pero muy poco. Le diría que es marginal. Además, cuando lo descubrimos, lo perseguimos.

Ah, perfecto...

Por otra parte, no es intrusismo que un vecino en una comunidad de propietarios se plantee llevar la administración porque considere que la puede llevar. Eso es perfectamente válido y legal. Lo que pasa es que esa opción cada vez se da menos, porque la complejidad de gestión de las comunidades hace que al final ese mismo vecino se dé cuenta de que hay demasiadas cuestiones que tratar y decida que es mejor que se ocupe de todos estos asuntos un profesional.

"ALGUNAS DE LAS CIRCUNSTANCIAS QUE SE VEN EN "LA QUE SE AVECINA" LAS HEMOS VIVIDO MULTIPLICADAS POR DIEZ"

¿Todos los administradores suelen colegiarse?

La verdad es que si una persona se dedica a la administración de fincas y reúne los preceptivos requisitos, como por ejemplo el de contar con una carrera universitaria, suele colegiarse, porque al final obtiene más beneficios, entre ellos formación y seguros de responsabilidad civil, que además son más económicos para esa persona que si los contrata individualmente. Por tanto, la mayoría de los administradores de fincas acaban colegiados, sí.

¿Los administradores se ocupan de la ITE?

Sí, pues también es una función de los administradores. Piense que todo lo relativo a la comunidad de propietarios es propio de la profesión de administrador de fincas. Por lo que respecta a la ITE en sí, es una gran herramienta. Desde que apareció, ha promovido la conservación de los edificios. Viene un técnico, hace una revisión a fondo, te dice qué elementos están mal y esos elementos se reparan, que es algo que no existía hace dos o tres décadas.

¿Cuáles suelen ser las actuaciones más frecuentes en los edificios?

Muchas de las obras que se hacen derivan a veces de una ITE o de un IEE —Informe de Evaluación del Edificio—. En cuanto a las actuaciones en mantenimiento más habituales, son fachadas, escaleras, vigas que puedan estar en mal estado o aislamiento de cubiertas. En estos últimos años, hay además una gran sensibilidad por la accesibilidad y muchas veces hay que hacer mejoras en ese sentido en los edificios. Todo esto en lo referente a la parte técnica. Luego hay una parte de la profesión del administrador puramente de gestión económica, de cobros, de pagos o de morosidad. Y luego hay también una parte de asesoría legal de la comunidad.

¿Qué balance provisional hace de sus dos primeros años al frente del Cafbal?

En lo personal, le diría que he descubierto que este cargo requiere mucho más compromiso, tiempo y dedicación de lo que yo inicialmente pensaba, pero también es verdad que es un trabajo agradecido, en el sentido de que ves que puedes hacer pequeñas cosas que mejoran tu profesión, lo que te da una serie de satisfacciones. Ver que los cambios que intentas introducir día a día mejoran la profesión, te produce satisfacción.

¿Cuáles son las cuestiones en que está más centrado ahora?

La digitalización de despachos es uno de los objetivos en los que estamos trabajando, así como también en el cambio de paradigma de la profesión. Hasta hace poco, había poca conciencia de la necesidad de conservación de las edificaciones. Uno arreglaba las cosas cuando se estropeaban, pero ahora hay un cambio de cultura en este aspecto, y los administradores hemos de ser unos potenciadores de este cambio.

¿En qué sentido?

En el sentido de que hemos de hacer entender a la gente que no tenemos que esperar a que se rompan las cosas, sino que hemos de empezar a introducir mantenimientos preventivos y constantes de los elementos para evitar que se estropeen. Todo ello sin olvidar que, en general, nuestro parque inmobiliario es un parque anticuado. El 60 por cien del parque inmobiliario de Baleares es de los años sesenta y setenta.

¿Qué otras cosas podrían mejorar?

Le pondré un ejemplo sobre otra cosa que también podría mejorar. Hay comunidades de propietarios en las que la escalera no se ha pintado en veinte años. Esto es un error habitual. En cambio, nuestra propia casa la solemos pintar cada dos, tres o cuatro años. A partir de ahí, hemos de hacer entender al propietario que si pinta su casa cada cuatro años, la escalera hay que pintarla también cada cuatro años. Los administradores tenemos que ser unos potenciadores de todo este cambio de cultura.

¿El día a día de una comunidad de propietarios es algo más tranquilo de lo que refleja 'La que se avecina'?

Bueno, yo le diría más bien que a veces la realidad supera la ficción, pero absolutamente —sonríe—. Algunas de las circunstancias que se ven en esta serie las hemos vivido multiplicadas por diez, lo que pasa es que gracias a Dios no cada día. Los administradores vivimos en ocasiones cosas sorprendentes. De hecho, en nuestra profesión nunca sabes lo que te ocurrirá. Le puedo decir, por ejemplo, que en barrios conflictivos yo he hecho juntas con guardias jurados.

¿Podría poner algún otro ejemplo que recuerde ahora?

Recuerdo que una vez nos llamó una señora de una comunidad de propietarios para decirnos que hacía dos días que no podía ver la televisión. A continuación, nos pusimos en contacto con un antenista y le pedimos que fuera a ese edificio. Unos minutos después, el antenista nos llamó y nos dijo: "No se ve la televisión porque lo que no hay es corriente en este edificio".

Es increíble...

Lo curioso es que ni ella ni los vecinos tenían tampoco agua, pero esa mujer sólo nos había llamado porque no podía ver la televisión desde hacía dos días. No se había preocupado de que no había agua en el grifo ni de que el ascensor no funcionaba. Tampoco se habían preocupado de ambas circunstancias el resto de vecinos, pues no nos había llamado ninguna otra persona de esa finca, sólo la citada mujer. A veces, 'La que se avecina' se queda corta —sonríe de nuevo—.