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CONSULTA

Tengo una consulta jurídica sobre una comunidad de propietarios que se plantea la posibilidad de alquilar/repartir el uso por zonas a sus propietarios de unas áreas de un sótano y cómo actuar respecto a objetos particulares abandonados o bien colocados a consciencia por determinados propietarios allí dentro. Es una comunidad que consta de dos bloques de apartamentos muy diferentes y la cuestión se plantea sólo para el bloque que tiene sótano que va de extremo a extremo. Yo entiendo que si se pudiera “repartir” el uso del sótano debería ser para todos los propietarios de los dos bloques de apartamentos, y no sólo para los del bloque en cuestión.

El suelo de dicho sótano está inacabado. Se desconoce el motivo; la comunidad tiene décadas y nadie sabe por qué quedó así. Es de tierra y escombros, con algunos objetos “anónimos” o no identificados abandonados, lo cual genera suciedad y mala imagen, además de conflictos entre propietarios que también querrían dejar sus objetos o instalaciones como han hecho otros. Se plantea hacer el solado/cimentación de dicho sótano, para hacer más atractivo el futuro uso.

Actualmente hay una batería de contadores de agua de todos los apartamentos superiores y algunos contadores comunitarios. Parte del sótano debería ser, evidentemente, de paso para todos los propietarios pero se plantea la posibilidad de delimitar otras zonas (superficies totalmente irregulares, con áreas diferentes que complicarían mucho hacer reparto equitativo de áreas) para habilitarlas como partes cedidas para uso privativo o como alquileres de la comunidad a cada propietario.

En cuanto a la titularidad del sótano, el artículo 396 del Código Civil y el Artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal dicen que es una zona comunitaria.

En los Estatutos de la comunidad, en la inscripción 6ª, letra “f” indica que se consideran elementos comunitarios “los sótanos y vigas comunitarias”.

El artículo 2 de los Estatutos: “Ratificando lo preceptuado expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal, los elementos comunes no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte privativa de la que son anejo inseparable”.

Por lo tanto, ruego comentarios acerca de la posibilidad legal/estatutaria de hacer esta división de la superficie para todos los propietarios de los dos bloques de la comunidad y si dicho reparto podría ser en forma de “alquiler” o bien de “cesión de uso de superficie”.

Respecto a los objetos o instalaciones más o menos precarias realizadas por particulares, tengan valor económico o no, abandonados o dejados allí, algunos desde tiempos inmemoriales y sin propietario conocido, y habiendo comunicado ya que deben retirarse sin que se haya hecho caso

¿Cómo se puede actuar?

RESPUESTA

Respecto al arrendamiento del sótano y su división para el uso de los propietarios, el mismo requerirá del voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 17.3 LPH, siempre que este arrendamiento no vaya a suponer una alteración de la configuración del mismo. Por ejemplo, la división del sótano mediante el pintado de rayas que delimiten el espacio de uso para cada propietario, no supondría una alteración del mismo, con lo que sería suficiente el voto favorable de 3/5.

Ahora bien, en caso de que esa división supusiera una alteración del elemento común (por ejemplo, que se practicaran divisiones levantando paredes o se construyeran trasteros ) se precisaría de un acuerdo adoptado por la unanimidad de los propietarios.

En cuanto a los objetos particulares que se encuentran ocupando el sótano, mi consejo es que se remita una circular a los propietarios indicando que si los mismos no son retirados en un plazo de 15 días se tendrán por abandonados y serán retirados a cargo de la comunidad, al estar ocupando un elemento común sin autorización de la comunidad.

Desde luego el acuerdo debe ser de la totalidad de propietarios de ambos bloques.

Juan Romaguera

Abogado