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Vista tu respuesta anterior, discrepo del criterio que en dicho informe aplicas, el cual supongo que es fruto de un planteamiento erróneo o incompleta de la problemática que se da en este edificio, la cual paso a detallarte:

Se trata de un edificio de relativamente reciente construcción (2008) en el que las persianas son de madera, y prácticamente desde los primeros años de vida han venido dado problemas pues el sistema de anclaje de dichas persianas es deficiente, lo que ha ocasionado que en numerosas ocasiones la comunidad haya tenido que intervenir para reforzar dichos anclajes y evitar la caída de las mismas a la vía pública. Además de ello, la comunidad desde un principio ha asumido el mantenimiento de dichas persianas, pues como tu muy bien indicas son elementos comunes descritos en el artículo 396 del código civil.

El problema que se planteó la comunidad en su última asamblea fue que la conservación ordinaria de estas persianas (pintado o barnizado) tiene un coste aproximado de 30.000€, coste que al ser de madera se repetirá cada 5/7años  para su adecuada conservación, y por el contrario la sustitución de todas las persianas por unas de aluminio, a pesar de que tiene un elevado coste (120.000€ aproximadamente) elimina el problema de mantenimiento periódico de las mismas y, no menos importante, soluciona definitivamente el problema del anclaje de estas, siendo el anclaje de las persianas de aluminio técnicamente distinto mucho mas seguro y solido que el de las de madera. Por ello, tras un extenso debate y  muy a pesar de todos los propietarios, se aprobó la sustitución por unas nuevas de aluminio que serán recaudadas de forma extraordinaria durante 36 meses (3 años).   

Se trata pues de un edificio que, desde sus orígenes asume el mantenimiento de un elemento común como son las persianas, no solo porque es un elemento común así descrito por la ley, sino porque el elevadísimo número de persianas que componen sus fachadas hace que, si se dejase al criterio y voluntad particular de cada propietario el mantenimiento de éstas, como sabemos sobradamente dicho mantenimiento sería desigual y anárquico, cuestión que afectaría en muy pocos años a la estética y configuración externa del edificio la cual no solo es común, sino que además afectaría entre otros al valor del propio inmueble. Es decir aplicando el mismo criterio que de forma indubitada aplicaríamos a unos trabajos de mantenimiento de la integra fachada del edificio.

Por otro lado es evidente que los problemas registrados de mal enganche de las persianas y sus posibles consecuencias de caída a la vía pública, podrían representar millonarias indemnizaciones en concepto de responsabilidad civil de la comunidad, que deberían ser atendidas por todos los propietario del edificio con arreglo a su coeficiente de participación, independientemente de la naturaleza o destino de sus inmuebles, hecho principal que ha obligado a la comunidad desde sus inicios a asumir el mantenimiento de estas persianas, toda vez que no cabría, ante un eventual accidente de esta naturaleza, que la comunidad pretendiese su descargo frente a un tercero alegando que el mantenimiento se había delegado (supongo que de forma tácita) a los usuarios de dichas persianas.    

 Por último, aclarar que en este edificio, en aplicación de sus propios estatutos, los gastos propios y exclusivos de las escaleras o de los aparcamientos son aplicados a los propietarios adscritos a su uso, siendo de esta forma que las reparaciones de la puerta del garaje no son atendidas por los propietarios solo de viviendas, o el mantenimiento de la piscina no le es repercutido a un trastero o aparcamiento, por citar dos ejemplos, exclusión que los propios estatutos no aplica, creo que de forma obvia, a otros elementos comunes como las fachadas del edifico.        

A los únicos efectos de evitar confusión o llevar a error a la propietaria que me reenviaba tu informe u otras propietarios a los que pueda llegar el mismo, te agradeceré tu opinión, conocidas ahora las circunstancias particulares de esta consulta.

 Respuesta:

El derecho no es una ciencia y yo creo que la Ley de Propiedad Horizontal no puede ser interpretada tan restrictivamente como pareces pretender en el asunto en ciernes. En esta materia y desde que se dictaron las sentencias de la AP de Baleares del 30 de Julio de 1.999; de Valencia del 8 de Marzo de 2.000; de Girona del 11 de Enero de 2.001 y de Zaragoza el 19 de abril de 2.002, conforme el  al art. 9.1.e LPH para determinar los gastos generales a cuyo pago habrían de concurrir todos los comuneros según su cuota de participación, hay que  atenderse no al carácter común o privativo de los elementos afectados por la intervención, sino por su susceptibilidad de ser individualizados, y por tanto en relación a los marcos de ventanas o persianas al ser al ser elementos plenamente integrantes de la vivienda y del disfrute exclusivo de su propietario, su mantenimiento debe ser soportado por estos sin que quepa su distribución entre todos los propietarios en función de sus respectivas cuotas, todo ello sin perjuicio de lo que se hubiese acordado en la Junta de Propietarios.

Pues bien, siguiendo esa tesis jurídica en este determinado supuesto y ya que entiendo que los gastos de conservación de las persianas deberían ser satisfechos por el usuario de forma directa, a mayor abundamiento el hecho de acordar modificar y mejorar las persianas, sustituyendo las de madera por otras de aluminio, obvio es que entiendo que no puede ser soportado por los propietarios de los trasteros que nunca podrán aprovecharse de esa innovación….faltaría más.

Es mi opinión y referida expresamente al supuesto contemplado y que no podemos trasladar a otros supuestos que deberían ser estudiados individualmente.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera