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Agradecería pudiera resolvernos por favor las siguientes dudas:

1.- Previo al inicio de prestar sus servicios a una nueva comunidad, ¿tiene el nuevo Administrador/Secretario ,facultad suficiente para solicitar a todos los propietarios que acrediten formalmente su titularidad real para actualizar todos los datos de titularidad que le traspasa el anterior Administrador , teniendo en cuenta que el anterior administrador no tiene formalmente dichas comunicaciones y existen discrepancias de titularidad real y registral ?

Salvo error el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal regula dicho tema, pero el caso que yo expongo es sino se ha cumplido dicha comunicación en un pasado o bien la transmisión tuvo lugar antes de constituirse la comunidad y

varios propietarios desde la constitución no coincidían con los titulares registrales.

2.- Si un aparente propietario real moroso no coincide con el titular registral hace más de 14 años, se niega a acreditar formalmente al nuevo Administrador su titularidad real ¿puede negarse el nuevo Administrador a mantener conversaciones comunitarias con él hasta que este acredite formalmente su titularidad real?

Mientras no se aclare y acredite formalmente la titularidad real de estos propietarios ¿a quién se deben emitir las comunicaciones comunitarias si los anteriores administradores se lo han remitido siempre a los aparentes titulares reales , teniendo en cuenta que uno de los titulares registrales es una entidad Bancaria?

Respuesta:

El problema que planteas es un tema debatido y con opiniones dispares.

La mía, es que el artículo 9.1.i de la Ley de Propiedad Horizontal, determina la obligación de todo propietario de comunicar a quien ejerce las funciones de secretario, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda con la advertencia que de incumplir esa obligación seguirá siendo responsable solidariamente con el nuevo titular de las

deudas de la Comunidad. Es pues el vendedor, quien debe realizar la notificación con garantías para que llegue al conocimiento de la Comunidad, so pena de seguir respondiendo de la deuda, señalando que el piso o local ha pasado a tener otro propietario y la identidad del nuevo titular. El expresado apartado del artículo 9 de la Ley especial determina también la innecesaria notificación del cambio de titularidad cuando cualquiera de los ”órganos de gobierno” haya tenido conocimiento del hecho, por actos concluyentes o cuando la transmisión resulte notaria, lo que a mi juicio determina posibilidad de muchas controversias y contradicciones en el seno de la Comunidad de Propietarios o incluso en el judicial. Algunas sentencias han señalado la posibilidad de aceptación tácita de la Comunidad de Propietarios, por ejemplo, cuando ese nuevo propietario es aceptado en las Juntas, se le notifican acuerdos, se le envían cartas, etc. etc.. (SAP Valencia 15/11/2004; Asturias 19/11/2009).

Lo indudable es que la Ley de Propiedad Horizontal, no determina la posibilidad de que el administrador o cualquier otro órgano de gobierno de la Comunidad puedan EXIGIR personalmente la acreditación de la titularidad registral en la comunicación, o solicitarla a todos y cada uno de los propietarios del edificio.

No debemos olvidar que de todas maneras deberá recabar la Comunidad de Propietarios para la reclamación de la deuda la información registral necesaria para la incoación del proceso monitorio a los propietarios morosos, pues tanto el comentado artículo 9 como el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, determina la responsabilidad del titular registral. Interesante es la STS del 22 de abril de 2.015, que confirma la responsabilidad de titularidad registral cuando no se haya comunicado el cambio de titularidad de la vivienda, o cuando solo sea a los efectos de inscripción registral de la deuda en el registro y embargo del piso o local, al objeto de soportar la ejecución del inmueble que figura inscrito a su nombre.

Por tanto en contestación a tus preguntas.

a.- No tienes facultades expresas para solicitar la acreditación. Otra cosa es que la Junta de Propietario te faculte, a través de un acuerdo, para que a cargo del moroso, puedas obtener la información registral necesaria para conocer la titularidad/es Registral, que es aconsejable y a mi juicio necesaria para la reclamación judicial.

b. No deberías negarte a mantener conversaciones con ese propietario.

c. Debes seguir manteniendo las notificaciones que efectuaba el anterior administrador.

Obvio es, que cada caso es distinto y precisa de un enfoque diferente.  Cualquier duda concreta no dudes en comentarla personalmente conmigo.

Cordialmente,

Sebastian Romaguera