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Nos encontramos con el caso de que en una comunidad de propietarios, los locales de la planta sótano -1 y -2, que antiguamente se destinaban a oficinas, y ahora mismo se encuentran en desuso. El propietario actual de dichos locales, quiere presentar en una Junta de Propietarios un proyecto de conversión de los locales en aparcamientos. Para ello, si el proyecto se llevara a cabo, sería necesario acceder por el sótano de otra comunidad contigua la cual ya les ha dado autorización. Nuestra pregunta es qué quorum es requerido por los propietarios de la comunidad donde están situados estos locales para aprobar dicho proyecto de cambio de uso de local a garaje.

También nos gustaría saber, relacionado con este tema, el quorum necesario en el caso de que quiera abrir una puerta de acceso desde la comunidad a dichos aparcamientos.

¿Qué grado de permisibilidad deben otorgar los propietarios de la comunidad en cuestión para conectar ambas comunidades a la hora de hacer los aparcamientos?

Respuesta:

Desconozco el uso especifico determinado en el titulo constitutivo. Igualmente desconozco si existe una cláusula estatutaria que permita ese cambio de uso y te recuerdo que la jurisprudencia ha señalado que en el ámbito de la propiedad horizontal los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

La STS de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa, de lo que se deduce que si no existe una disposición estatutaria que lo prohíba, puede libremente realizarlo siempre que se lo permitan las ordenanzas municipales.

Ahora bien, si se trata de la división material del sótano para formar plazas de aparcamientos más reducidas e independientes para vender a terceros, que también ignoro, se requerirá, conforme dispone el Artº. 10.3.b) de la LPH el acuerdo de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, previa autorización administrativa.

En relación a la unión de ambos edificios por una puerta para el acceso a los aparcamientos a través de otro edificio, entiendo que se precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios, pues la pared de cierre es elemento común, se trata de un elemento estructural del edificio, se crea una servidumbre y se modifica la configuración.

Es mi opinión personal.

Cordialmente, Sebastián Romaguera