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CONSULTA

Se ha planteado en Junta Ordinaria una propuesta de algunos propietarios para realizar un huerto en una zona común donde actualmente hay un jardín. Nos urge saber si lo que se pretende realizar es un cambio de destino de un espacio común y si -como tal -el acuerdo requiere unanimidad de propietarios, o por el contrario solo se necesita el voto de las 3/5 partes. Copio a vuestro conocimiento Art. 9 del estatuto de la comunidad de propietarios.

"Articulo 9: ELEMENTOS COMUNES DE COPROPIEDAD GENERAL

De acuerdo con lo previsto en el artículo 396 del Código Civil, son elementos o partes comunes del edificio sobre los que se establece un derecho de copropiedad general a favor de todos lo copropietarios· los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio por todos ellos, quedando, por tanto, excluidos de esta consideración los especialmente construidos y especialmente destinados al uso privado de alguna de las partes.

Como tales ·elementos comunes pueden citarse, entre otros además de los especificados por el Código Civil, los siguientes: cuartos de- basuras, salas de · máquinas o de bombas, escaleras y portales, alcantarillado, atarjeas, bajadas de aguas pluviales, patios interiores ylo exteriores, pararrayos, antenas de televisión, calderas de calefacción (si existieran), zonas de jardines y en definitiva cualquier otra que estando dentro del complejo no estén ocupadas por edificación o bien no sean de uso privativo de algunas de las partes, y en general, todo cuanto mas en el inmueble sirva para el uso o aprovechamiento de dicha propiedad comunal."

RESPUESTA

Sobre este asunto no existe criterio unánime en la jurisprudencia. Hay sentencias que establecen la necesidad de acuerdo unánime (Art.º 17.6 LPH) mientras que otras entienden aplicable el Art.º 17.3 LPH que establece el quórum de tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, incluso, en ocasiones, aluden a la aplicación del Art.º 10.3.b LPH.

No obstante, en este supuesto, dado que se supone que se trata de una modificación de escasa entidad (plantar un huerto en una zona determinada del jardín no parece en principio que suponga una gran alteración de dicho elemento común) resulta más lógico entender que se trata del establecimiento de un nuevo servicio común de interés general del Art.º 17.3 LPH con la mayoría de tres quintas partes del total de cuotas y propietarios.

Entiendo que el huerto va a ser de uso común. Se pueden plantear problemas de quien se va a encargar de su mantenimiento, quien va a aprovechar los productos obtenidos, si va a suponer un aumento significativo de consumo de agua, si se va a “parcelar”, etc. Todo esto tendría que preverse dentro del acuerdo, si finalmente éste se adopta.

Juan Romaguera

Abogado