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CONSULTA

Tengo una cuestión respecto a unas obras ya ejecutadas en un edificio y es la siguiente:

Si supuestamente las obras son necesarias y urgentes para la conservación y mantenimiento del edificio, ¿precisan del acuerdo de junta o pueden ser acordadas por Presidente y administrador?

Y si en todo caso esas obras ya ejecutadas sin el acuerdo de junta pueden ser posteriormente convalidadas por ésta.

RESPUESTA

De acuerdo con lo establecido en el Artículo 10.1.a) de la LPH, las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, y que vengan impuestas por las administraciones públicas o solicitadas por los propios propietarios, no precisarán de acuerdo previo de la junta, pudiendo ser autorizadas por el Presidente de la comunidad.

Dicho esto, hay que indicar que la redacción de este artículo ha sido criticada ampliamente por la doctrina jurisprudencial. Cuando sean obras obligadas por la administración, parece que no cabe dudas sobre su necesidad. Cosa distinta sería cuando han sido solicitadas por un único propietario: en este caso ¿Quién decide que esas son obras necesarias? La comunidad, el propietario, el administrador, el presidente?. En todo caso mi recomendación es que tanto el presidente como administrador tengan muy claro que se trata de obras necesarias (disponer de asesoramiento técnico, etc.).

Conforme al Artº. 10.2 LPH la junta tendrá, en todo caso, que decidir la distribución de los gastos y la forma de pago de la derrama correspondiente, sin posibilidad de negarse ni acordar en contra de la realización de obras necesarias (STS 12/01/2022 y STS 14/09/2018).

Así mismo, corresponde al administrador velar por la conservación del inmueble, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, poniendo conocimiento de ello al Presidente o propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 20 c. LPH. Ya se estableció en consulta anterior las características de urgencia: 

“Hay que tener en cuenta que el precepto del Artº. 20.1c de la LPH referido a la obligación del administrador de disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes, requiere conforme doctrina que reúnan tres notas: que tengan el carácter de urgente lo que se identifica con la necesidad perentoria de resolver una situación que entrañe peligro para las personas o las cosas; no resulte la reparación desproporcionada con los límites del mandato en virtud del cual actúa el administrador, y finalmente, no infrinjan instrucciones expresas de la comunidad . Te corresponde a ti y conforme el dictamen pericial que poseas determinar o no tu intervención en este caso.

Mi consejo a todos los administradores, es que se proceda a instar la celebración de una Junta General Extraordinaria, ahora manteniendo las medidas de seguridad pertinentes por la pandemia que padecemos.

De no querer el presidente convocarla, no estaría de más, que solicites que por escrito te autorice el Presidente, a efectuar las obras de subsanación precisas para erradicar el defecto.”

Por último, nada impide que con posterioridad a la ejecución de unas obras sin el acuerdo previo de la junta, las mismas sean validadas por acuerdo de la junta. Como he advertido antes, se pueden convalidar a posteriori, pero no negar.

Juan Romaguera

Abogado