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En una comunidad que gestionamos, compuesta por varios portales y sótano-garajes, que constituyen una única comunidad (único NIF), NO existen subcomunidades, y disponen de cuatro cuentas bancarias (ya que abrieron tres más a parte de la que originalmente tenían) para (aparentemente), asignar un dinero a cada bloque y "gestionar de forma independiente los intereses de cada portal".

(El primer administrador llevaba todo con una única cuenta, pero el anterior administrador a nosotros hizo una ampliación de cuentas y redistribución en cuatro cuentas bancarias argumentando que así cada bloque "gestionaba sus intereses de forma independiente", e imputaba erróneamente gastos que son generales -como los derivados de la gestión de reclamación contra un propietario con el piso okupado, para su desalojo- únicamente al portal donde se ubica el piso okupado, cuando en realidad es interés de todo el edificio, por ser único)-

Desconocemos el criterio que se siguió para atribuir un importe y otro a cada portal/garajes.

En realidad, entendemos que el fondo es común de todos los bloques ya que el único titular es la comunidad con un único NIF. De hecho, si algún proveedor embargase saldos de la comunidad ante un hipotético impago de facturas, por ejemplo, podría embargar de todas las que son titularidad de la comunidad, y no solo de un portal.

A efectos prácticos el anterior administrador hacía asignaciones proporcionales a cada bloque por importe equivalente a la suma de coeficientes de los elementos que componen cada bloque, y realizaba transferencias desde cada una de las cuentas "asociadas" a cada portal/garajes para abonar la parte que proporcionalmente les correspondería a la cuenta bancaria a la que se cargaban las facturas de servicios/suministros generales.

Todo este sistema lo único que genera es una carga desmedida de trabajo, costes adicionales por comisiones de mantenimiento de cuentas (500€/año), que podría evitarse llevando el control contable mediante la correspondiente asignación de gastos en función del criterio de reparto que corresponda y cálculo final de saldos de liquidación al final del ejercicio.

Lo que pasa es que los propietarios tienen la creencia errónea de que lo que hay en esas cuentas es solo de cada portal, cuando en realidad el único titular de todas las cuentas es la comunidad, con un único NIF.

Nuestro planteamiento de cara a la próxima junta ordinaria es unificar los saldos de las cuentas en una sola, llevando el control de asignación de gastos y liquidación de saldos por propiedad, a fin de evitar gastos de mantenimiento de cuentas y simplificación de la gestión.

DUDAS:

1. ¿Es acertado el planteamiento que pretendemos hacer?
2. ¿Es correcto enviar las liquidaciones de gastos a todos los propietarios del edificio (viviendas de todos os portales, trasteros y garajes) sin dividir entre bloques? (ya que es una única comunidad, no existen subcomunidades)
3. Para acordar acciones a realizar en un único portal (por ejemplo, pintar) ¿habría que convocar a toda la comunidad, no? (ya que el portal no constituye una subcomunidad)

Esperamos habernos explicado bien. Es un poco lioso, pero lo cierto es que gestionar esta comunidad de esta manera no tiene lógica alguna ni a efectos prácticos ni de fondo.

Muchas gracias por anticipado, como siempre, por la gran labor que realizáis desde el departamento jurídico del Colegio.

Respuesta:

Es válido y ha sido aceptado legalmente que aunque exista una única comunidad se puedan distribuir los gastos con carácter independiente entre los portales o escaleras existentes.

Por lo que explicas parece que fue el administrador, no los copropietarios, quien estableció este tipo de funcionamiento. Con independencia de quien fuera la decisión, lo cierto es que han venido funcionando de esta forma desde hace años con la aceptación tácita de todos los copropietarios.

Para que se vuelva a la práctica original de una única cuenta y gastos distribuidos entre todos los copropietarios de la integra comunidad conforme al título y los estatutos, bastará un acuerdo mayoritario (Sentencias de TS 16/11/2004 y 3 de diciembre de 2004 establecieron este criterio doctrinal).

Mi recomendación es, por tanto, que se convoque junta para acordar volver al sistema de reparto original.

En relación a la cuestión de a quién pertenecen los fondos de cada una de las cuentas habría que estudiar contablemente los ingresos, gastos y las derramas realizadas en cada portal para determinar si alguno de los portales ha gastado o aportado más o menos que la cuota que le habría correspondido en el supuesto de distribución general como única comunidad.

Juan Romaguera. Abogado.