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CONSULTA

Una comunidad que administro tiene dos entradas y comparten NIF, ahora se quieren separar las 2 entradas en 2 comunidades diferentes. 

La votación para aprobar esta modificación, ¿tiene que ser por unanimidad?

RESPUESTA

A las subcomunidades solo se refiere la LPH en el Artº. 2,d), añadido por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Pueden tener cabida en ellas las subcomunidades de portales, de garajes, de locales, de oficinas, etc.

Dicho apartado d) define las subcomunidades “las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica”.

Se trata, por tanto, de una figura en la que coexisten, junto con los elementos, servicios e instalaciones comunes de la comunidad de propietarios de la que forma parte, elementos, servicios e instalaciones de la propia subcomunidad.

Para su constitución legal, dicha posibilidad debe estar expresamente prevista en los estatutos.

En caso de que en los estatutos no esté prevista la creación de subcomunidades, un acuerdo unánime sería suficiente para su constitución. Me remito a una consulta resuelta por Sebastian Romaguera:

https://www.cafbal.com/es/servicios/consultas_asesorias/segregacion-comunidad-en-subcomunidades_2016-07-21

En ninguna de las dos hojas del título constitutivo que me has remitido, observo la posibilidad de que se prevea estatutariamente la constitución de subcomunidades independientes.

Como consecuencia de ello, el título constitutivo contempla una única Comunidad. Para constituir, jurídicamente hablando, subcomunidades independientes, se debe reformar el título a través de un acuerdo comunitario que conforme la Ley de Propiedad Horizontal y su artículo 17.6 de la L.P.H. dispone que los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación . En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia del Alto Tribunal (S.S. 10-12-90, 22-12-93, 16-11-96). Puede citarse entre otras la muy reciente STS de 29 de abril de 2015 en la que se viene a manifestar: "...el acuerdo va mucho más allá de un mero acto de administración...con afectación de los títulos constitutivos; y ello exige la unanimidad de todos los propietarios o que se decida por vía de resolución judicial.

Juan Romaguera

Abogado