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Administro desde hace unos meses una comunidad de propietarios que presenta un problema “territorial” consistente en el uso y mantenimiento de una zona donde se ubica un depósito fijo de gas subterráneo que sirve a un hotel que linda con la comunidad, exclusivamente, es decir, ningún propietario de la comunidad ni la comunidad en si misma se han beneficiado nunca de dicho depósito ni tienen intención ni posibilidad de hacerlo.

Hay constancia documental que desde hace más de 25 años dicho depósito fijo subterráneo se usa ininterrumpidamente para la explotación hotelera, con todos los permisos legales de la Conselleria de Comerç i Indústria i del Ayuntamiento correspondiente. NO se sabe por qué motivo se construyó en terreno que, tal como reconoce el hotel expresamente, el Catastro lo incluye dentro de los límites de la finca comunitaria. Y ahí está el problema territorial.

El libro de actas de la comunidad más antiguo que se conserva empieza años después de la instalación del depósito y ni siquiera se sabe si cuando se instaló el depósito existía un administrador profesional en la comunidad. Por lo tanto, no podemos saber el motivo por el cual se construyó aquí. Aparentemente la comunidad ya no puede expulsar el depósito de la zona.

El hotel propone a la comunidad un acuerdo extrajudicial de reconocimiento de servidumbre de uso y paso continua y aparente adquirida por la prescripción de X años a favor del hotel.

Se reconocería a la comunidad la propiedad de dicho terreno.

El hotel podría usar los terrenos en su parte superior y subterránea y las canalizaciones necesarias, así como derecho de acceso a personal técnico sin preaviso a la comunidad.

La cuestión es, por una parte saber si sería razonable exigir al hotel el completo mantenimiento de la zona en cuestión incluyendo todas las paredes perimetrales, algunas de las cuales se están cayendo, para evitar gastos a la comunidad y si sería razonable pedir una compensación económica.

En segundo lugar, les agradecería su opinión sobre el quorum necesario para aprobar cualquier tipo de servidumbre de paso definitiva como ésta en junta. En mi humilde opinión parece un caso equiparable a la modificación de los estatutos, es decir, precisaría unanimidad, pero ante esta duda formulo mi pregunta. La comunidad no desea que esta batalla se eternice y, en principio, el sentir mayoritario creo que aceptaría la servidumbre de paso si el hotel se obliga al mantenimiento total.

Por último, sería interesante saber si dicho acuerdo debería inscribirse en el Registro o en escritura notarial.

Respuesta:

Es un tema complicado y se precisa profundizar en su estudio por lo que es muy arriesgado, a mi juicio, dar una opinión jurídica sin tener todos los elementos de juicio necesario.

Lo primero que hay que examinar o concretar técnicamente es si ese terreno donde se ubica el depósito pertenece o no a la Comunidad de Propietarios.

En segundo lugar si existe una norma en los estatutos que determine la existencia de esa posible servidumbre y en tercer lugar, si está en vuestro terreno y no existe norma alguna, determinar si existe técnicamente posibilidad de que ese depósito de gas se traslade dentro del hotel. Yo buscaría todas las posibilidades legales para instar el desmantelamiento, si es posible, de ese tanque pues posiblemente no se pueda hablar de existencia de servidumbre.

Es un tema delicado que entiendo que antes de someter a la Junta lo deberíais someter a un estudio profundo de un abogado, en cuanto debo señalaros que una servidumbre de paso, como la que me comentas, no puede haberse adquirido por prescripción del artículo 537 del Código Civil ya que al gozar la servidumbre de paso de discontinua, solo puede ser adquirida en virtud de título.

En cualquier caso, es necesario un acuerdo unánime para la constitución de una servidumbre.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera