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Nos ha entrado en el despacho la creación de una comunidad de Propietarios, formada por:

1r piso -> 34,29%

2o piso -> 16,36%

3r piso -> 15,58%

4o piso -> 17,14%

5o piso  16,62%

Los que quieren crear la comunidad son el piso 4o y 5o piso. Que forman el 33,76 % entiendo pues que pueden convocar una junta al ser más del 25% de cuota participación y más de una cuarta parte de los propietarios.

El problema que tengo es que el propietario del 1r y 2o piso se niega a crear la Comunidad y el propietario de 3r piso no está localizable.

Al tener este propietario el 50,65 % de cuota de participación y los otros dos sólo el 33,76% tendría mayoría en la junta de constitución de la Comunidad, por lo que bloquearía la Junta de Constitución.

¿Es así o hay otra opción?

Respuesta:

Desde el momento en que hay dos o más propietarios y se ha otorgado la Escritura de División Horizontal, existe la Comunidad de Propietarios. Otra cosa es que se pretenda, como en tu caso, en que existe el título, formalizarla para su funcionamiento efectivo (nombramiento de cargos, aprobación presupuesto).

Para ello, basta  que  algún propietario convoque una Junta, pues ya la jurisprudencia ha admitido que en la primera Junta es suficiente; de hecho, es lo que se lleva a cabo la mayor parte de las veces por la promotora, aunque no tenga ya ninguna propiedad. En todo caso, conforme al art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, ahora y en cualquier momento, pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas. Allí, en la Junta, los acuerdos relativos a nombramiento de cargos, presupuesto, cuentas corrientes, etc., deben tomarse por simple mayoría, pues es de aplicación el art. 17.7 Ley de la Propiedad Horizontal.

La oposición de algún propietario no tiene base legal alguna, por lo que su voto negativo carece de la menor relevancia. Es más, si se acordara no constituirse en Comunidad formal (jurídicamente ya lo es, como decimos al principio), los que estén a favor lo pueden exigir judicialmente, pues no se pide otra cosa que cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal. Evidentemente, el Juez les dará la razón y posiblemente condenaría en costas al propietario disidente con declaración de temeridad.

Cordialmente,

Sebastian Romaguera